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Imposition du chiffre d'affaires : la TVA
Appliquer la TVA en matière d'immobilier
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Achat d’immeubles
Une distinction doit être faite entre les achats d’immeubles à construire et les achats d’immeubles existants.
Les immeubles à construire sont ceux où l’entreprise achète le terrain sur lequel l’entreprise de construction érigera l’immeuble.
L’achat du terrain est uniquement soumis aux droits d’enregistrement de 7 % ou de 10 % selon le lieu de situation du terrain.
La construction de l’immeuble proprement dite sera toujours soumise à la TVA au taux de 15 %.
La TVA pourra être récupérée par l’entreprise dans les limites de son taux de récupération de la TVA en amont (100 % pour une entreprise dont tout le chiffre d’affaires est soumis à la TVA).
La construction de l’immeuble n’est pas soumise aux droits d’enregistrement.
L’achat d’immeubles existants est en principe exonéré de la TVA, mais il existe un droit d’option exerçable dans les mêmes conditions que l’option pour la TVA à l’occasion de loyers.
L’option pour la TVA permettra de baisser le prix de vente hors TVA, car le vendeur lui-même ne devra pas régulariser la TVA en amont qu’il aura le cas échéant déduite par le passé.
Prise en location
La prise en location d’immeubles est en principe exonérée de TVA bien qu’il soit possible d’opter pour la mise en compte de la TVA.
Il faudra pour cela que l’immeuble soit utilisé par le locataire dans le cadre d’activités qui l’autorisent à déduire au moins 50 % de la TVA en amont.
Tel sera le cas pour les assujettis partiels si leur taux de récupération dépasse 50 % ainsi que pour les immeubles à usage mixte.
Avant de pouvoir mettre en compte la TVA, le contrat de location doit avoir été agréé par les services fiscaux, ce qui requiert également un enregistrement du bail (enregistré au droit fixe).
Exemples :
- une banque dont le taux de récupération de la TVA est de 40 % ne peut pas opter pour la soumission à la TVA de l’achat de l’immeuble administratif ;
- un épicier prend en location le rez-de-chaussée d’un immeuble à 3 étages. Il occupe le rez-de-chaussée en partie pour faire son commerce (70 %) et en partie pour y habiter (30 %). L’épicier peut opter pour la TVA sur le loyer, car l’utilisation professionnelle (immeuble à usage mixte) est de plus de 50 % ;
- un épicier prend en location un immeuble à 3 étages, le commerce étant exploité sur les 2 premiers étages et lui-même habitant avec sa famille au 3ème étage. Comme le 3e étage constitue une "unité distincte susceptible de jouissance privative", il sera à considérer comme un immeuble distinct pour les besoins de la TVA. De ce fait, on ne sera pas véritablement en présence d’un usage mixte d’immeuble, mais plutôt d’une utilisation concomitante de 2 immeubles, l’un à usage professionnel, l’autre à usage privé. De ce fait, la TVA sera intégralement déductible en ce qui concerne les 2 premiers étages. La TVA due en raison de l’occupation du 3e étage constituant un acte de consommation privée ne pourra être aucunement déduite.
