Aucun travail de construction, transformation ou démolition d’un bâtiment ne peut commencer avant obtention d’une autorisation de construire (aussi appelée autorisation de bâtir ou permis de construire).

La procédure pour la délivrance des autorisations de construire est déterminée par le règlement sur les bâtisses propre à chaque commune et peut donc varier.

Le règlement sur les bâtisses, ensemble avec le plan d’aménagement général (PAG) et, le cas échéant, le plan d’aménagement particulier (PAP), vise une mise en valeur harmonieuse et un développement durable du territoire communal. Il a notamment pour objectif d’améliorer la sécurité, la salubrité et l’hygiène publiques et garantit également une certaine harmonie et un équilibre esthétique des façades.

L’autorisation de construire n’est délivrée que si le projet est conforme au règlement sur les bâtisses, au PAG et au PAP.

L’autorisation de construire doit être demandée au bourgmestre de la commune concernée.

Avant de commencer les travaux, toute personne physique ou morale doit demander une autorisation de construire pour, notamment :

• une construction nouvelle ;
• des agrandissements, surélévations et transformations de constructions existantes, de même que pour toutes autres modifications apportées aux murs extérieurs, éléments porteurs et toitures ou à l'affectation des locaux ;
• l'installation d'auvents, de marquises, d'enseignes lumineuses et de panneaux publicitaires en bordure des voies et places publiques ;
• l'établissement et la modification de clôtures de toute nature le long des voies publiques, ainsi que le long des propriétés avoisinantes ;
• la construction de puits, citernes à eau, silos à fourrage, fosses à fumier et à purin ;
• les travaux de démolition ;
• les travaux de déblai et de remblai, et la construction de murs de soutènement ;
• l'aménagement des espaces libres ;
• l'aménagement de rues, de trottoirs et de parkings;
• l'installation de réservoirs destinés à l'entreposage de combustibles liquides et de produits chimiques;
• la pose ou le renouvellement des raccordements aux réseaux publics (eau, canal, etc.).

Avant d’introduire une demande d'autorisation de construire, le requérant doit préparer le dossier de demande. Certaines des pièces à fournir peuvent faire l’objet d’autres demandes auprès de différentes administrations.

La liste exacte des documents requis pour l’obtention d’une autorisation de construire peut varier suivant la commune dans laquelle sont projetés les travaux et suivant l’envergure du projet de construction / transformation / démolition. Elle comporte en général au moins les éléments suivants (exemple de la Ville de Luxembourg) :

• un extrait récent du plan cadastral de la parcelle concernée ;
• la désignation du PAP ou de l’autorisation de morcellement auquel la demande se rapporte ;
• un plan de situation à l’échelle 1/2.500 (l’échelle peut varier selon la commune) ;
• un plan-masse, au moins à l’échelle 1/200, indiquant les courbes de niveau, les écarts entre constructions et par rapport aux limites, les accès, les volumes bâtis ainsi que la désignation des bâtiments ;
• les plans de construction à l’échelle 1/100 ou 1/50 (i.e. plans de tous les niveaux, coupes longitudinales et transversales avec indication de la topographie existante du terrain et des modifications prévues, et vues en élévation de toutes les façades avec indication des pentes des voies publiques) ;
• un certificat de performance énergétique (passeport énergétique) dans le cadre d’une construction neuve ou de modifications de bâtiments existants ;
• un certificat d’inscription de l’architecte ou de l’ingénieur à l’Ordre des Architectes et Ingénieurs-Conseils (OAI).

A l’exception des transformations intérieures d’habitations de particuliers qui ne touchent ni les structures portantes de l’immeuble, ni la façade, ni la toiture, tous les plans doivent être établis et signés par un architecte ou un ingénieur de construction.

Les plans doivent également être contresignés par le ou les propriétaires de l’immeuble.

Accord de principe / autorisation préalable

Dans certaines communes, les projets de construction portant sur des projets d’une certaine envergure (plus de 750 m² de surface de plancher ou plus de 2000 m³ de volume bâti pour la ville de Luxembourg, par exemple) peuvent faire l’objet d’un accord de principe (ou autorisation préalable) avant l’obtention de l’autorisation de construire.

Afin de l’obtenir, le requérant doit envoyer une demande d’accord préalable de principe à l’administration communale. Les pièces à présenter sont les mêmes que pour la demande d’autorisation de construire, à l’exclusion des plans de construction.

La demande d’autorisation de construire définitive ne pourra être introduite qu’une fois l’accord préalable obtenu.

Si le projet définitif n’a pas été introduit dans un délai de 12 mois, l’accord de principe perd sa validité.

Autorisation de construire

Une fois les documents requis collectés, la constitution d’une demande d’autorisation de construire peut être réalisée sur base d’un formulaire de demande type mis à disposition des intéressés par l’administration communale.

Certains intermédiaires spécialisés (bureaux, architectes, etc.) offrent également leurs services pour accompagner les demandeurs dans leurs démarches auprès des administrations communales.

La demande d’autorisation de construire doit être adressée par écrit en plusieurs exemplaires (le nombre varie selon le règlement sur les bâtisses) au bourgmestre de la commune sur le territoire de laquelle se trouve l’immeuble ou la parcelle cadastrale en question.

Les services communaux vérifient si les demandes de construction et les plans qui s’y rapportent sont conformes aux dispositions du PAG ainsi que du règlement sur les bâtisses. Pour les projets d’une certaine envergure, les voisins sont informés afin de consulter les plans de construction.

Le délai de délivrance de l’autorisation de construire n’est habituellement pas spécifié dans le règlement communal sur les bâtisses. Il est de l’ordre de quelques semaines à 3 mois pour la ville de Luxembourg.

Le requérant doit verser une taxe au receveur communal pour l’instruction de son dossier. Le montant de cette taxe varie selon la commune et selon l’envergure du projet.

L’autorisation de construire est remise au requérant contre quittance.

Surveillance des travaux par la police des bâtisses

Une fois la construction des murs, cloisons intérieures, plafonds et escaliers ainsi que la couverture du toit achevés, le propriétaire doit solliciter par écrit la réception du gros œuvre par les soins de la police des bâtisses de la commune concernée.

Il est interdit de commencer les travaux de finition avant la validation du gros œuvre.

Dans le cas où la police des bâtisses ne soulève pas d’objection par écrit dans les 3 semaines suivant sa visite, la construction est considérée conforme à l’autorisation de construire et les travaux de finition peuvent être entamés.

Conditions de validité

L’autorisation de construire n’est valable que si le requérant a obtenu les autorisations requises pour les travaux de voirie et d’équipements publics nécessaires à la viabilité de la construction.

Notamment, s’il s’agit de la construction d’un bâtiment destiné au séjour prolongé de personnes, l’immeuble doit être raccordé à la conduite d’eau, à la canalisation, au réseau d’électricité et de gaz aux frais du propriétaire.

Il suffit généralement de remplir un formulaire disponible soit auprès de l’administration communale, soit directement sur le site Internet de la commune.