Crédit à moyen ou long terme pour biens mobiliers ou immobiliers
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Personnes concernées
Egalement accessible aux indépendants, le prêt d’investissement à moyen et long terme peut s’appliquer en cas de :
- création d’entreprise ;
- acquisition ou fusion de sociétés ;
- passage du stade de locataire à celui de propriétaire ;
- acquisition de terrains et / ou immeubles ;
- développement, modernisation et rentabilisation de l’entreprise ;
- refinancement de biens mobiliers ou immobiliers par dettes bancaires pour libérer du capital propre en vue d’autres investissements.
Conditions préalables
Documentation ou description de l’entreprise
- copie des statuts de la société ;
- structure du groupe si la société fait partie d’un groupe plus complexe ;
- 3 derniers bilans audités du demandeur de prêt et le cas échéant la dernière balance disponible ;
- carnet de commandes (le cas échéant) ;
- liste des clients et leur part relative dans le chiffre d’affaires ;
- liste des fournisseurs ;
- bilan prévisionnel ou business plan, s’il s’agit d’une nouvelle activité ou d’un plan d’expansion significatif.
Présentation du projet
- description détaillée et chiffrée de l'investissement projeté, le cas échéant éventuellement une étude de marché ;
- plan de financement ;
- calcul de faisabilité et de rendement, calcul du seuil de rentabilité ;
- annexes :
- terrain : compromis de vente, plan cadastral, autorisation de bâtir ;
- immeuble : compromis de vente, plan de construction, autorisation de bâtir, cahier des charges, devis, photos éventuelles, contrat de bail, etc. ;
- machines : liste des investissements, remplacement de matériel existant, matériel supplémentaire, bons de commande ou factures ;
- société : compromis de vente, due diligence, comptes audités, etc.
Garanties
La garantie indispensable requise par chaque banque avant l’octroi de prêt est la solvabilité du demandeur de prêt et du projet à financer. Au-delà, la banque indiquera au bénéficiaire du prêt à moyen ou long terme les garanties réelles, personnelles ou morales, jugées nécessaires pour garantir le prêt accordé.
Les garanties les plus usuelles pour garantir un prêt d’investissement sont :
- l’inscription hypothécaire ;
- le mandat hypothécaire ;
- le gage sur fonds de commerce ;
- la cession sur loyers
- la cession sur police d’assurance-incendie (pour un immeuble) ;
- le cautionnement de la maison mère ou des associés / actionnaires ;
- diverses garanties morales.
Lorsque le ou les associés / actionnaires d’une entreprise sont amenés à se porter caution pour la société, il y a lieu de remettre le détail de leur situation financière à la banque.
Modalités pratiques
Durée et montant
Durée
- moyen à long terme ;
- entre 3 à 15 ans (adaptée à la période d’amortissement du bien à financer)
Montant
En règle générale, financement de 70 % à 80 % de la valeur à financer
Taux d’intérêt
- taux d'intérêts en fonction de la qualité du client, du projet et des garanties proposées
- taux fixe ou variable
Remboursement
Remboursement en fonction de différents critères dont p.ex. le montant, le taux, la durée d’amortissement du bien à financer, etc
- annuité constante (remboursement d’un même montant, composé du capital et des intérêts en variation) ou ;
- amortissement constant (remboursement d’une part égale du capital et des intérêts en variation)
- remboursement mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle.
Délais de mise en place
Les délais d’instruction et de traitement des dossiers dépendent de la complexité, de l’importance et de l’urgence du dossier.
Avantages, inconvénients et risques
Avantages
- financement d’investissements importants à moyen et long terme, qui ne pourraient pas être réalisés exclusivement avec des fonds propres
- large choix au niveau des différents paramètres du prêt
- possibilité d’un délai de carence permettant de réduire le montant des remboursements p.ex. les 2 premières années, en ne payant que les intérêts échus
- utilisation progressive en fonction des modalités de paiement et calcul des intérêts uniquement sur la partie réellement utilisée
- intérêts débiteurs fiscalement déductibles, permettant de réduire la base imposable et donc de payer moins d’impôts
Inconvénients
- taux d’intérêt :
- taux fixe ; indemnité de remboursement anticipatif à payer
- taux variable ; absence de couverture du risque de hausse de taux
- nécessité de conférer éventuellement des garanties à la banque
Risque
Risque de surendettement de la société si l’analyse de rentabilité n’a pas été réalisée consciencieusement.
| Objet |
Immeuble | Machines |
|---|---|---|
| Durée de vie espérée | 20 ans |
7 ans |
| Montant de l'investissement | 2.000.000 |
500.000 |
| Montant du crédit d'investissement | 1.600.000 |
400.000 |
| Durée du crédit | 15 ans |
5 ans |
| Taux variable indicatif | 5 % |
6 % |
| Mensualité (Capital & Intérêts) | 12.650 |
7.740 |
Organismes de contact
Association des Banques et Banquiers, Luxembourg
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