Le carnet de l'habitat ("Gebäudepass") est en quelque sorte une radiographie des immeubles d’habitation. Chaque propriétaire peut se faire établir un "check up" de son immeuble par un homme de l'art (architecte ou ingénieur) qui le contrôlera, notamment du point de vue santé, sécurité, consommation d'énergie, technique et aspects sociaux.

L'expert vérifiera ces facteurs grâce à un logiciel informatique spécifique. Pour chaque nuisance ou défectuosité constatée, l'expert agréé recommandera sur base du logiciel  des mesures pour y remédier.

La durée de validité d’un carnet de l’habitat est de 10 ans. Toutefois, en cas d’une circonstance grave ou exceptionnelle, le ministre peut autoriser l’établissement d’un nouveau carnet de l’habitat.

L’Etat accordera, sous certaines conditions, une participation financière substantielle aux frais d’expert déboursés par le ménage. Cette aide sera accordée indépendamment de la situation socio-économique du ménage et de la surface du logement. Les propriétaires ne sont pas obligés de préfinancer les dépenses liées à l’établissement du carnet de l’habitat. La participation étatique est versée directement à l’expert dès lors que le propriétaire de l’immeuble apporte la preuve qu’il a payé 25 % des factures.

Cible(s) concernée(s)

Propriétaire unique

En ce qui concerne l’aide de l’Etat aux frais d’établissement du carnet de l’habitat, le requérant peut être une personne physique ou une personne morale (une société) propriétaire d’un immeuble. Seul le propriétaire peut introduire la demande.

Copropriétaires

S’il y a plusieurs copropriétaires, ils doivent tous donner leur accord à l’établissement d’un carnet de l’habitat et désigner un mandataire – qui peut être une personne ou une institution - chargé de l’introduction de la demande. En cas d’immeuble en copropriété, une seule demande doit être introduite pour l’ensemble de l’immeuble. Toutefois, une "déclaration de propriété" de chaque propriétaire est requise.

Les demandes concernant uniquement une partie des unités de logement à l’intérieur de l’immeuble ne sont pas acceptées.

Prérequis

Indépendamment du type de propriétaire, pour bénéficier d'une participation étatique aux frais d'experts nécessaires à l'établissement d'un carnet de l'habitat, l’immeuble lui-même doit :

• être situé sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg ;
• être affecté entièrement ou partiellement à des fins d’habitation.

En outre, l’autorisation de construire doit avoir été délivrée il y a au moins 15 ans.

Evénement(s) déclencheur(s)

Un carnet de l’habitat peut notamment être établi lorsque :

• l’achat ou la vente d’un immeuble d’habitation est envisagé et que le propriétaire et/ou l’acquéreur tiennent à la transparence des transactions. En effet, acquéreurs et vendeurs d’immeubles peuvent profiter dans la même mesure du carnet de l’habitat et de la pertinence des informations qu’il contient ;
• le propriétaire d’un logement locatif veut prouver que le logement à louer répond aux normes techniques ou énergétiques existantes ;
• un propriétaire envisageant une rénovation et qui, avant d’entamer d’importants travaux de rénovation ou de réhabilitation d’un immeuble d’habitation, veut se faire une idée du type et de l’envergure des travaux à réaliser dans leur ensemble ;
• un propriétaire craint que son logement puisse comporter des sources de nuisance pour la santé des habitants.

Descriptif de la démarche

Conditions et introduction de la demande

Pour demander l’établissement d’un carnet de l’habitat, le propriétaire de l'immeuble respectif devra renvoyer au Service des aides au logement le formulaire dûment rempli et signé.

Seul le propriétaire peut introduire la demande. En cas de plusieurs propriétaires, ils doivent tous donner leur accord à l’établissement d’un carnet de l’habitat et nommer un représentant chargé de l’introduction de la demande.

Pour les immeubles en copropriété ou en indivision, les copropriétaires ou indivisaires de l'immeuble doivent désigner un mandataire (en général le syndic). Ce mandataire doit être dûment habilité pour effectuer toutes les démarches nécessaires dans le cadre de l'établissement du carnet de l'habitat. La cession de ces droits au mandataire doit être indiquée dans la déclaration de propriété.

Ce formulaire, qui vaut en même temps demande de participation étatique aux frais d'experts exposés, doit être accompagné de :

• la déclaration du propriétaire dûment remplie et signée ;
• une attestation prouvant que l’immeuble a au moins 15 ans, sous forme soit :
  • d’une l’autorisation de construire délivrée par la commune ;
  • d’un certificat de la commune concernant l’année de construction de l’immeuble ;
• une copie du plan cadastral actuel ;
• une preuve complète du titre de propriété en cas de maisons plurifamiliales ("cadastre vertical") ;
• une copie de l’acte notarié documentant l’acquisition de l’immeuble ;
• une copie de la procuration du syndic (en cas de maisons plurifamiliales) ;
• le cas échéant, les plans de construction ou de transformation de l’immeuble.

Par la suite, le Service des aides au logement enregistra le bâtiment en question.

Les experts habilités pour établir le carnet sont des architectes et ingénieurs inscrits à l’Ordre des architectes et ingénieurs-conseils du Luxembourg. Le ministère du Logement dispose d’une liste des experts ayant reçu la formation et passé les examens requis. Cette liste sera remise au requérant en cas d’acceptation de sa demande d’établissement d’un carnet de l’habitat. Le requérant pourra alors choisir un des experts figurant sur la liste.

Au terme de la visite par l’expert, le propriétaire reçoit un carnet de l’habitat sous forme écrite (y compris le carnet énergétique) ainsi qu'un procès-verbal détaillé des insuffisances, proposant également les mesures d’amélioration y relatives. Ce procès-verbal peut servir de base à la réhabilitation ou à la rénovation du logement. Pendant une durée de 10 ans, les mesures d’amélioration prises par le propriétaire seront à chaque fois intégrées par l’expert dans le carnet de l’habitat afin que ce dernier soit constamment à jour.

Les frais d’expert ont été fixés forfaitairement. Le ministère du Logement participe aux frais d’établissement d’un carnet de l’habitat en prenant en charge 75 % du coût total, jusqu’à concurrence de 1.900 euros maximum par unité de logement. Ce coût comprend tant les frais d’expert que les frais d’analyses supplémentaires. L’Etat verse sa participation de 75 % directement aux experts. Toutefois, la preuve du paiement des 25 % restants, par le requérant, est requise à cet effet.

Aspects analysés dans le cadre du carnet de l’habitat

L’inspection de l’immeuble prend en compte les aspects suivants :

Santé / hygiène

L’expert dressera une évaluation des facteurs susceptibles de constituer un danger pour la santé ou de compromettre le bien-être des habitants, tels que :

• présence de polluants ou de substances toxiques à l’intérieur des logements ;
• invasion de microbes ;
• nuisances acoustiques ;
• température et humidité.

Sécurité

L’expert identifiera les problèmes de sécurité manifestes, tels que :

• absence de rampes ou d’issues de secours ;
• garde-corps de balcons trop bas ;
• diamètre insuffisant des cheminées.

Energie

Ici, il s’agit d’identifier les problèmes concernant la situation énergétique de l’immeuble, tels que :

• les insuffisances au niveau de l’isolation et de l’état de conservation des surfaces extérieures de l’immeuble ;
• l’état d’entretien des installations de chauffage et d’eau chaude.

Aspects techniques / fonctionnalité

L’expert évaluera les insuffisances au niveau de la fonctionnalité technique, en tenant compte notamment de :

• l’âge, de l’état et de la capacité de fonctionnement des différents éléments constituant l’immeuble ;
• de l’âge, de l’état et de la capacité de fonctionnement des circuits d’alimentation.

Aspects sociaux

Ici, l’expert essayera d’identifier des insuffisances au niveau de la fonctionnalité sociale de l’immeuble en analysant, entre autres :

• la surface habitable par personne ;
• les dimensions et disposition des pièces ;
• les adaptations du logement aux besoins de personnes handicapées.