La législation prévoit des dispositions spéciales pour la vente d’immeubles à construire distinguant cette catégorie des ventes d’immeubles d'ores et déjà construits. Afin de protéger le futur acquéreur, il existe des règles spécifiques ainsi que des formalités à respecter.

Cible(s) concernée(s)

• les personnes susceptibles d’acquérir un immeuble à construire ;
• les promoteurs professionnels vendant des immeubles à construire.

Descriptif de la démarche

La vente d’immeubles à construire est définie comme celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Deux types de vente à construire existent :

• la vente à terme est celle par laquelle le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement à un acheteur qui s'engage quant à lui à en prendre livraison et à en payer le prix à cette date. Partant, ce n’est qu’au moment de l'achèvement que s’opère le transfert de propriété du vendeur vers l’acquéreur ;
• la vente en l’état futur d’achèvement est celle par laquelle le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et, le cas échéant, la propriété des constructions déjà existantes. L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement de la construction et paie par tranches en fonction de l'avancement des travaux.

Le champ d’application de la législation sur la vente d’immeubles à construire

Afin de tomber sous les dispositions spécifiques de la loi sur la vente d’immeubles à construire, le contrat doit remplir trois conditions cumulatives :

• l’immeuble doit être un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ;
• le vendeur doit s’être réservé les pouvoirs de maître de l’ouvrage ;
• la vente doit se faire moyennant des versements ou des dépôts de fonds à effectuer avant l’achèvement de la construction.

La réservation d’un immeuble à construire

A l'instar de la vente ordinaire d’un immeuble, la vente d’un immeuble à construire peut être précédée d’un contrat préliminaire, appelé contrat de réservation. Contrairement à une vente ordinaire, un compromis de vente dans ce cas est inutile pour se réserver l’objet avant de passer l’acte notarié de vente.

Le contrat de réservation crée des obligations à charge de chacune des parties contractantes. En effet, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte ouvert au nom du réservataire (= l'acquéreur, le bénéficiaire du contrat), le vendeur (= le réservant) s'engage à réserver à l'acheteur l'immeuble ou une partie de l'immeuble. Le montant du dépôt en garantie ne peut excéder 2 % du prix prévisionnel.

Les fonds seront ensuite indisponibles jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Les fonds sont restitués au déposant lorsque le contrat définitif n'est pas conclu du fait du vendeur dans un délai prévu au contrat préliminaire ou lorsque le contrat proposé fait apparaître une différence importante par rapport au contrat préliminaire (ex. le prix de vente finale excède de plus de 5 % les prévisions initiales ou si l'un des éléments d'équipements prévus n'a pas été réalisé).

Le réservataire n'est jamais obligé d'acheter l'immeuble. S'il l'acquiert, le dépôt de garantie lui sera restitué puisqu'il paiera le prix. S'il renonce à l'acquisition, le dépôt sera attribué en guise de compensation au réservant.

Les mentions impératives du contrat de vente d’immeuble à construire

Les contrats de vente d’immeuble à construire ne peuvent être conclus qu’à partir du moment où les autorisations requises pour la construction envisagée auront été délivrées par les administrations compétentes.

Ils doivent être conclus par acte notarié et contenir, sous peine de nullité, les indications suivantes :

• l’identité du propriétaire du terrain et des constructions ;
• la date de la délivrance des autorisations administratives et les conditions dont elles sont affectées ;
• la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et le degré d’achèvement convenu ;
• le prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
• le délai de livraison de l’immeuble ;
• et, pour les ventes en l’état futur d’achèvement, la garantie de l’achèvement complet de l’immeuble.

Les documents à annexer au contrat de vente

Egalement sous peine de nullité, les contrats de vente d’immeuble à construire doivent en outre comporter en annexe :

• les plans de construction avec les façades, les plans des différents niveaux et un plan-coupe de l’immeuble ;
• une notice descriptive indiquant la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble, ainsi que les matériaux à employer ;
• et, en cas de construction en copropriété, le règlement de copropriété

La nullité du contrat ne peut d’ailleurs être invoquée que par l’acquéreur, sachant que celle-ci devra être invoquée avant l’achèvement des travaux.

La fin des travaux de construction

L'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l’utilisation de l’immeuble.

L'achèvement de l’immeuble vendu à terme est constaté par les parties ou par une personne qualifiée. La constatation par les parties fait l’objet d’un acte du notaire qui est déjà dépositaire de l’original de l’acte de vente à terme.