Calcul de la surface habitable d'un logement

Dans le but d'harmoniser les règles servant de base de calcul de la surface habitable au Luxembourg, l'Institut luxembourgeois de la normalisation, de l'accréditation, de la sécurité et qualité des produits et services (ILNAS), a établi une norme relative à la surface des logements, qu'ils soient individuels ou situés en immeuble collectif, neufs ou anciens.

Cette norme, qui est limitée aux habitations résidentielles, a pour objectif :

  • d'établir un langage commun entre professionnels et particuliers ;
  • de faciliter une comparaison objective entre plusieurs biens immobiliers ;
  • de déterminer et de vérifier la surface habitable d’un logement avec des moyens simples et à la portée de tous.

Définitions

Distance

Droite la plus courte reliant 2 points.

Surface (air, superficie)

Surface bidimensionnelle calculée généralement comme le produit de 2 mesures de distance.

Plancher

En règle générale, le plancher est la structure horizontale inférieure d’une pièce qui constitue les éléments de délimitation d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment.

Mur

En règle générale, le mur est la structure verticale qui constitue les éléments de délimitation d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment.

Pièce

Partie d’un bâtiment délimitée en totalité ou en partie par des éléments de séparation et dont le plancher et/ou le plafond fait partie intégrante de la construction du bâtiment, accessible aux personnes.

Bâtiment

Abri non divisé d’un espace, délimité en totalité ou en partie par des structures d’enceinte, et destiné à des fins particulières pour ses occupants.

Combles et/ou mezzanine inutilisables

Un comble et/ou une mezzanine est déclaré inutilisable s’il y a absence de plancher, si la charpente est encombrante, si la hauteur est trop faible (inférieure à 2 mètres), ou si l’accès est très difficile (trappe d’accès).

Combles et/ou mezzanine utilisables aménagés

Les combles et/ou mezzanine utilisables conformes aux critères d'habitabilité en vigueur.

Surfaces définies par la norme

Calcul des surfaces

Les surfaces sont exprimées en mètres carrés () intra-muros.

La surface intra-muros (SIM) est l’ensemble des surfaces intérieures dont les utilisateurs profitent directement ou indirectement. Elle exclut tous les éléments de construction et les cloisons fixes.

La surface intra-muros se rapporte au contour intérieur de tous les éléments de construction mesuré au-dessus de la plinthe du plancher. Ce contour intérieur doit être directement visible, accessible et mesurable.

La surface intra-muros d’un plancher ou d’une partie de plancher de l'immeuble est la somme des surfaces de tous les polygones fermés possibles dont les côtés sont constitués par les faces intérieures visibles des éléments de construction tels que :

  • murs de façade ;
  • murs mitoyens ;
  • murs et voiles intérieurs ;
  • colonnes et cloisons fixes.

Surface habitable

La surface habitable est l’ensemble des parties de plancher liées aux usages principaux d’un bâtiment conforme aux critères d’habitabilité en vigueur.

La surface habitable comprend notamment :

  • les pièces à vivre (salon, chambre, cuisine, dressing, etc.) ;
  • les pièces d’eau (salle de bain, sanitaires, etc.) ;
  • les dégagements intérieurs (couloirs, escaliers, etc.).

La surface habitable ne comprend pas :

  • les parties communes ;
  • les parties de pièces de moins de 2 mètres de hauteur sous plafond ;
  • les murs, éléments porteurs (par exemple un pilier) et les cloisons ;
  • les embrasures de portes et les fenêtres ;
  • les trémies en haut d’escaliers qui ne sont pas surplombées par un autre escalier ;
  • les combles et/ou mezzanines inutilisables ;
  • les combles et/ou mezzanines utilisables mais non aménagés ;
  • les caves ;
  • les garages ;
  • les terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement ;
  • les vérandas non chauffées ;
  • les gaines techniques et locaux techniques.

Surfaces accessoires

Les surfaces accessoires sont des parties de plancher qui ne font pas partie de la surface habitable mais contribuent à rendre le logement pratique et agréable.

Il peut notamment s’agir :

  • de garages ;
  • d’emplacements de stationnement intérieur ou extérieur ;
  • de terrasses ;
  • de loggias ;
  • de balcons ;
  • de caves ;
  • de greniers ;
  • de combles ;
  • de vérandas exclues précédemment ;
  • de pièces exclues précédemment.

Mode de calcul de la surface habitable

Mode de calcul pour les logements collectifs

La surface habitable est la somme :

  • des pièces à vivre (salon, chambre, cuisine, dressing, etc.) ;
  • des pièces d’eau (salle de bain, sanitaires, etc.) ;
  • des dégagements intérieurs (couloirs, escaliers, etc.).

Dans un immeuble en copropriété qui fait l’objet d’un cadastre vertical, la surface habitable s’obtient en partant de la surface utile cadastrale, de laquelle on déduit les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2 mètres et les surfaces occupées par des cloisons.

Mode de calcul pour les immeubles de logements collectifs ne disposant pas d'un cadastre vertical ou les logements individuels

La surface habitable est la somme :

  • des pièces à vivre (salon, chambre, cuisine, dressing, etc.) ;
  • des pièces d’eau (salle de bain, sanitaires, etc.) ;
  • des dégagements intérieurs (couloirs, escaliers, etc.).

Tolérance

Quelle que soit la mesure effectuée, la tolérance, à savoir la marge d’erreur dans le calcul de la surface habitable, est de 5 % maximum (au-dessus ou en-dessous de la surface exacte).