Défendre ses droits en matière de bail à loyer devant les tribunaux

Dernière mise à jour de cette page le 26-08-2014

Le juge de paix est compétent, quel que soit le montant des loyers, pour trancher toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des contrats de bail à loyer des immeubles.

Les litiges concernant la fixation du montant du loyer et/ou des charges locatives ne sont, dans un premier temps, pas soumis au Tribunal de paix, mais à la Commission des loyers auprès de la commune concernée. Il convient de rappeler qu’en cas de litige relatif à la fixation du loyer, il faut d’abord intenter une procédure devant la Commission des loyers avant de pouvoir s’adresser au juge de paix.

Personnes concernées

Cette procédure concerne tout locataire ou propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation. Les baux commerciaux sont exclus.

Coûts

En matière de bail à loyer, l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire. Le coût de la procédure est très limité si le locataire n’utilise pas les services d’un avocat.

En effet, la demande se fait par simple requête et le greffe se charge par la suite de notifier les convocations aux parties concernées, ce qui évite donc les frais d’huissier.

Les seuls frais proviennent dès lors des divers déplacements aux audiences, des frais de copies pour les pièces, ainsi que des frais liés à l’envoi des pièces à la partie adverse par recommandé.

Modalités pratiques

Motifs d'action en justice

Pour les locataires, il peut s’agir par exemple :

  • de la restitution de la caution après la résiliation ;
  • des contestations relatives au montant des charges ;
  • d’une demande d’un sursis suite à la résiliation du contrat de bail par le propriétaire ;
  • de l’autorisation d’effectuer des travaux urgents à charge du propriétaire.

Les propriétaires agissent le plus souvent en justice pour voir condamner le locataire au paiement d’arriérés de loyers, pour mettre fin au bail et obtenir un jugement ordonnant au locataire de quitter les lieux.

Le jugement ainsi obtenu peut par exemple servir de titre permettant de valider une saisie sur le salaire du locataire.

Il arrive aussi que le propriétaire souhaite pratiquer une saisie gagerie sur les biens du locataire. Cette procédure a pour objectif de saisir les biens mobiliers du locataire, afin, après validation de la saisie, de pouvoir les vendre pour couvrir les sommes dues au propriétaire à titre d’arriérés de loyers.

Le jugement peut également permettre de procéder à l’expulsion forcée du locataire, au cas où ce dernier refuserait de quitter les lieux de son plein gré.

Introduction de la requête

Le requérant dépose / envoie une requête à la Justice de paix de Luxembourg, Diekirch ou Esch-sur-Alzette, en fonction du lieu de situation de l’immeuble. Il faut donc d’abord déterminer sur le territoire de quelle Justice de paix se situe l’immeuble :

  • la Justice de paix de Luxembourg est compétente pour les cantons de Luxembourg, Grevenmacher, Mersch, Remich et les communes de Garnich, Hobscheid, Kehlen, Koerich, Kopstal, Mamer, Septfontaines et Steinfort ;
  • celle d'Esch-sur-Alzette est compétente pour le canton d'Esch-sur-Alzette et les communes de Bascharage, Clemency et Dippach ;
  • celle de Diekirch est compétente pour les cantons de Diekirch, Clervaux, Echternach, Redange, Vianden et Wiltz.

La requête (qui doit se faire sur papier libre) est à déposer / envoyer au greffe de la Justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en cause. Elle énoncera les nom, prénom, profession et domicile des parties. Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera l’objet de celle-ci.

Le greffier s’occupera de la convocation des parties par lettre recommandée à la poste avec avis de réception.

A la date prévue sur la convocation, l’affaire est appelée :

  • ou bien l’adversaire ne se présente pas pour se défendre, auquel cas l’affaire sera immédiatement retenue et plaidée par défaut (c’est-à-dire en l’absence de l’adversaire) ;
  • ou bien l’adversaire se présente, auquel cas l’affaire est fixée à une autre date pour les plaidoiries.

Ce délai est assez bref et sert avant tout à préparer les plaidoiries et à communiquer à la partie adverse les pièces qu’on veut invoquer devant le juge.

Il faut obligatoirement communiquer toutes les pièces à l’adversaire, car seuls les documents communiqués au préalable et dans un délai raisonnable pourront être pris en considération par le juge (il est dès lors inutile de se présenter avec des pièces "surprises" à l’audience ou de communiquer ces pièces juste avant les plaidoiries, pour tenter de surprendre son adversaire).

Certains adversaires pouvant être de mauvaise foi, il est conseillé de dresser une liste des pièces communiquées et d’envoyer ces dernières par courrier recommandé, afin que l’adversaire ne puisse pas prétendre lors de l’audience ne rien avoir reçu ou n’avoir pas reçu toutes les pièces.

Au début de l’audience de plaidoiries, lorsque l'affaire est appelée par le juge, il faut se lever et dire "plaise retenir l’affaire", puis rester dans la salle et attendre son tour pour plaider.

Durant les plaidoiries, il faut exposer sa demande et justifier cette dernière. Ensuite, c’est au tour de l’adversaire de s’exprimer. Le cas échéant, on a toujours la possibilité de répondre encore une fois aux arguments exposés par la partie adverse.

A la fin des plaidoiries, le juge prend l’affaire en délibéré (c’est ainsi qu’on appelle le délai qui permet au juge de réfléchir sur le dossier et de rédiger son jugement). Le juge indique aux parties la date du "prononcé" (c’est-à-dire le jour auquel le jugement sera rendu). Quelques jours après le prononcé, le greffier du Tribunal envoie le jugement par courrier recommandé à chacune des parties.

Le descriptif ci-dessus s’adresse surtout à des personnes voulant se passer des services d’un avocat.

Procédure d’urgence

Le juge de paix peut prendre dans tous les cas d’urgence, par une ordonnance, toutes mesures provisoires qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse (comme la nomination d’un expert, la fixation d’un loyer provisoire, l’élaboration d’un état des lieux). Il peut ainsi prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Faire appel

Contre la décision du juge de paix, l'appel peut être interjeté devant le Tribunal d’arrondissement territorialement compétent (Luxembourg ou Diekirch) dans un délai de 40 jours à partir de la notification du jugement s’il est contradictoire. S’il s’agit d’un jugement rendu par défaut, le délai de 40 jours commence à partir du jour où l’opposition ne sera plus recevable (le délai d'opposition est de 15 jours suivant la notification du jugement).

A l’instar de la procédure de première instance, l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire pour l’instance d’appel en matière de bail à loyer.

Organismes de contact