Résilier un bail de location en tant que locataire / propriétaire

Dernière mise à jour de cette page le 02-11-2015

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

  • Cession d’un contrat de bail
    On parle de cession de bail lorsqu’une des parties au contrat de bail - le locataire ou le bailleur - transfère à une tierce personne les droits qu’elle tient du contrat de bail. En pratique, la cession du contrat de bail concerne surtout la situation où un locataire, qui ne souhaite pas continuer le bail, propose au bailleur un nouveau locataire en vue de le remplacer comme cocontractant du bailleur.
    Est également visée l’hypothèse de la vente de l’immeuble loué par un propriétaire (bailleur).
    En pareille hypothèse, la cession de bail se fait automatiquement, puisqu’un bail d’habitation, même non enregistré, est opposable au nouveau propriétaire.
  • Résiliation d’un contrat de bail
    Il s’agit de mettre fin à un contrat de bail :
    • soit d’un commun accord ;
    • soit unilatéralement à l’initiative d’une des parties, judiciairement ou extrajudiciairement ;
    • soit à l’issue d’une procédure judiciaire.

Personnes concernées

Ces procédures concernent tous les titulaires de baux à usage d’habitation. Sont cependant exclus :

  • le bail à usage commercial ;
  • le bail à usage administratif ;
  • le bail à usage industriel ;
  • le bail à usage artisanal ou affecté à l'exercice d'une profession libérale ;
  • les résidences secondaires ;
  • les locaux ne formant pas l'accessoire d'un logement (garage indépendant d'un logement) ;
  • les chambres d'hôtel ;
  • les structures d'hébergement réservées au logement provisoire d'étrangers concernant l'accueil et l'intégration des étrangers au Grand-Duché ;
  • les logements meublés ou non-meublés dans des structures d'hébergement spéciales (maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées etc.) ;
  • les logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d'aide sociale par une commune, un syndicat de commune, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement.

Modalités pratiques

Cession et mode de résiliation du bail

La cession d’un contrat de bail par un locataire est en principe valable, sauf si le contrat exclut cette dernière.

Dans la pratique, les parties utilisent plutôt une autre méthode :

  1. le locataire qui souhaite quitter les locaux recherche puis présente un nouveau locataire au propriétaire ;
  2. par la suite, c’est un nouveau contrat de bail qui est signé entre le propriétaire et le nouveau locataire, avec le cas échéant les mêmes conditions que l’ancien contrat ;
  3. le locataire comme le propriétaire sont alors délivrés des obligations de leur ancien contrat de bail.

Cette pratique permet au propriétaire d’éviter des frais d’agence et de nombreuses visites.

Pour le locataire, il s’agit principalement de se voir libérer par anticipation d’un contrat de bail sans avoir à en respecter le terme initialement prévu.

Résiliation d’un commun accord

C’est la solution à privilégier en raison de sa simplicité, de sa souplesse et du caractère non conflictuel de la démarche. En effet, en cas d’accord, les parties peuvent librement déroger aux règles prévues par la loi et aux stipulations contractuelles.

Le principe est que les parties qui ont signé le contrat de bail peuvent librement et d’un commun accord mettre fin au contrat. Du moment que les parties sont d’accord sur le principe comme sur les modalités, elles peuvent fixer librement le délai de libération des locaux, la date de l’état des lieux et de remise des clés, présenter le cas échéant un nouveau locataire pour signer un nouveau contrat de bail en remplacement de celui qui a été résilié, etc.

Bien que la loi ne prescrive aucune forme particulière pour la résiliation d’un commun accord, il est conseillé de coucher par écrit les modalités de l’accord et de faire signer ce document par toutes les parties afin d’éviter des difficultés ultérieurement. En effet, la parole donnée peut parfois ne pas être respectée et il sera alors difficile de prouver le contenu d’un accord oral.

Résiliation unilatérale

Dans ce cas de figure, l’une des parties prend l’initiative de résilier unilatéralement le contrat. Il est important de noter que peu importe la durée du bail, le propriétaire peut uniquement résilier celui-ci pour motif grave, légitime et sérieux, tel que par exemple un besoin personnel, la violation par le locataire de ses obligations ou la nécessité de réaliser des grands travaux, rendant impossible tout maintien du locataire dans les lieux loués.

Dans ce cas, certaines règles sont à respecter au niveau de la forme et du préavis :

Forme de la résiliation

La résiliation devra en principe toujours se faire moyennant lettre recommandée avec accusé de réception.

Lorsque le bailleur invoque comme motif de résiliation le besoin personnel, la loi exige toutefois le respect de certaines formalités (voir ci-dessous).

Préavis

Le plus souvent, les contrats de bail sont conclus pour une durée déterminée avec possibilité de renouvellement.

Pour le locataire, le terme prévu doit en principe être respecté et la résiliation doit se faire pour le jour de l’expiration du contrat, sous peine de renouvellement du contrat.

Le délai de résiliation d'un contrat de bail est de 3 mois, sauf clause contraire dans le contrat de bail écrit prévoyant un délai supérieur à 3 mois.

Par dérogation à ce qui précède, le délai de préavis est de 6 mois, lorsque le bailleur invoque comme motif de résiliation du contrat le besoin personnel.

Motifs permettant une résiliation du contrat de bail par le bailleur

Le bailleur, quant à lui, doit non seulement respecter les délais de préavis, mais il est en outre limité aux causes légales de résiliation : le besoin personnel, la violation des obligations du locataire ou d’autres motifs graves et légitimes pouvant faire échec au renouvellement.

L’état des lieux de sortie

En règle générale, il est établi un état des lieux de sortie au moment où le locataire quitte le logement et rend les clés au bailleur (aussi longtemps que les clés ne sont pas remises au propriétaire, le locataire est censé payer le loyer).

En principe (et sauf stipulation contraire dans le contrat de bail), le locataire s’oblige à rendre les lieux loués dans le même état où il les a reçus.

Les dégradations qui seraient dues à un simple usage normal, à l’usure ou à la vétusté ne sont pas considérées comme des dégâts locatifs (ex. petits trous dans le mur dus à la présence de clous ayant servi à accrocher des tableaux) et ne sauraient être mises à la charge du locataire. Par conséquent, il n’y a pas besoin de les mentionner dans un état des lieux de sortie.

Il n’existe pas d’obligation légale de dresser un état des lieux de sortie.

Un modèle d’un état des lieux fait partie de l’ouvrage "Bail à loyer - La nouvelle législation en matière de bail à usage d'habitation" édité par le ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement.

Déguerpissement du locataire et résiliation judiciaire

A la fin du délai de résiliation, le locataire quitte en général le logement. Cependant, dans les cas où le locataire refuse - pour une raison ou une autre - de sortir volontairement du logement après la fin du délai de résiliation, le bailleur est obligé d’introduire auprès du juge de paix une demande en condamnation du locataire à déguerpir du logement, c'est-à-dire à le quitter. A cet effet, le juge fixe au locataire un délai pour déguerpir.

Le locataire condamné au déguerpissement peut cependant encore demander au juge de paix des sursis. Une demande en sursis est formée par simple requête à déposer au greffe de la Justice de paix. Les parties seront convoquées par le greffe pour la première audience utile. La décision du juge sur la demande d'un sursis n’est susceptible d’aucun recours.

Le sursis ne pourra pas dépasser 3 mois mais il pourra être prorogé au maximum à 2 reprises, chaque fois pour une durée maximale de 3 mois. Mais il n’est pas accordé automatiquement à tout locataire. Seuls les locataires qui paraissent mériter cette faveur et qui prouvent avoir effectué des démarches utiles et étendues pour trouver un nouveau logement, se voient accorder un sursis.

Si le délai de déguerpissement accordé au locataire par le juge est supérieur à 15 jours, la demande en sursis est à introduire, sous peine de déchéance, au plus tard 3 jours avant l’expiration de ce délai. Si un sursis est en cours, la demande en prolongation du sursis est à introduire, sous peine de déchéance, au plus tard 3 jours avant l’expiration du sursis. Le juge de paix statuera incessamment sur la demande. La demande aura un effet suspensif.

Si le locataire a fait appel contre la décision de condamnation au déguerpissement et que cet appel est déclaré non fondé ou qu’il est déclaré irrecevable ou nul, ce locataire ne pourra plus introduire une demande en sursis, quel que soit le délai accordé par le juge d’appel à la partie condamnée au déguerpissement. Toute demande en sursis ou en prorogation de sursis est irrecevable s'il s'est écoulé un délai supérieur à un an entre le jour de l'introduction de la procédure judiciaire et l'expiration du délai de déguerpissement fixé dans le jugement prorogeant la condamnation ou dans l'ordonnance accordant un précédent sursis.

Cas particulier : déguerpissement en cas de besoin personnel du propriétaire-bailleur

Si, à la fin d’un bail à durée déterminée ou lors d’un bail à durée indéterminée, le propriétaire-bailleur invoque le besoin personnel (pour soi-même ou pour un membre de sa famille jusqu’au 3e degré), il ne devra respecter non pas un délai de résiliation de 3 mois, mais un délai de résiliation de 6 mois.

Dans une telle hypothèse, la lettre de résiliation du bailleur doit respecter un certain formalisme. Elle doit être étoffée de manière à permettre à la fois au locataire et au juge de paix de juger le bien-fondé des motifs de résiliation.

Ainsi, la lettre de résiliation doit :

  • être écrite ;
  • contenir une motivation claire et non-équivoque ;
  • être accompagnée, le cas échéant, de pièces justificatives (par exemple, une copie des plans de transformation du logement concerné si le propriétaire veut y réaliser un commerce, des pièces prouvant que la personne ayant besoin dudit logement est un membre de sa famille jusqu’au 3e degré) ;
  • être envoyée au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ;
  • contenir, sous peine de nullité, le texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Après expiration du délai de résiliation de 6 mois, le locataire doit quitter les lieux, à moins qu’il ne s’y oppose en introduisant, dans les trois mois suivant la réception de la lettre de résiliation, auprès du juge de paix, une demande en prolongation du délai de résiliation ou, à défaut, en introduisant une demande en sursis à l’exécution de la décision de déguerpissement. La prolongation du délai ne peut en aucun cas dépasser de 12 mois la date d’expiration du délai initial de résiliation de 6 mois. Le locataire pourrait donc, le cas échéant, bénéficier d’un délai de résiliation de 18 mois au maximum, s’il peut faire valoir un motif réel et sérieux. Mais dans pareille hypothèse, le locataire ne pourrait plus demander la faveur d’un sursis.

Cas particulier : déguerpissement en cas de vente du logement loué

L'acquéreur d'un logement loué en tout ou en partie ne peut expulser le locataire, titulaire d'un contrat de bail avant la date d'acquisition, à moins que le locataire ne remplisse pas ses obligations contractuelles ou s'il existe d'autres motifs graves et légitimes à établir par le nouvel acquéreur (mais le seul transfert de propriété du logement loué n'est pas un motif grave et légitime).

L'acquéreur d'un logement loué, qui veut occuper le logement lui-même ou par un parent ou allié jusqu'au 3e degré inclusivement, doit envoyer au locataire dans les 3 mois de l'acquisition du logement une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail avec un préavis de 6 mois.

Par ailleurs, la lettre de résiliation du bailleur doit respecter un certain formalisme. Elle doit être étoffée de manière à permettre à la fois au locataire et au juge de paix de juger le bien-fondé des motifs de résiliation.

Ainsi, la lettre de résiliation doit :

  • être écrite ;
  • contenir une motivation claire et non-équivoque ;
  • être accompagnée, le cas échéant, de pièces justificatives (par exemple, l'acte notarié d'acquisition de l'immeuble, une copie des plans de transformation du logement concerné si le nouvel acquéreur veut y réaliser un commerce, des pièces prouvant que la personne ayant besoin dudit logement est un membre de sa famille jusqu'au 3e degré) ;
  • être envoyée au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ;
  • contenir, sous peine de nullité, le texte du paragraphe (3) de l'article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation.

Après expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire doit quitter les lieux, à moins qu'il ne s'y oppose en introduisant dans les 3 mois suivant la réception de la lettre de résiliation auprès du juge de paix une demande de prolongation du délai de préavis ou, à défaut, en introduisant une demande en sursis à l'exécution de la décision de déguerpissement. Le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard 12 mois après la date d'envoi de la lettre de résiliation du bail.

Cas particulier : décès du locataire ou du propriétaire

En cas de décès du locataire, le contrat de bail continue à durée indéterminée au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire, ou du partenaire ayant fait une déclaration de partenariat avec le locataire ou ayant vécu en couple avec celui-ci, ou au profit des descendants, ascendants ou du concubin, qui vivaient avec lui en communauté domestique depuis au moins 6 mois à la date du décès et qui avaient déclaré leur domicile à la commune dans le logement pendant cette période.

A défaut de personne remplissant les conditions prévues ci-avant, le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En cas de décès du propriétaire, le contrat de bail continue avec les héritiers de celui-ci.

Résiliation judiciaire

En cas de difficultés graves entre propriétaire et locataire, les parties disposent du droit de saisir les tribunaux pour voir résilier le contrat de bail et le cas échéant prendre des mesures contraignantes comme par exemple le déguerpissement du locataire.

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