Demander une autorisation de bâtir pour toute construction, transformation ou démolition d'un bâtiment

Dernière mise à jour de cette page le 16-06-2014

Avant de commencer des travaux pour construire, transformer, rénover ou démolir un bâtiment, l’intéressé doit être en possession d'une autorisation de bâtir (appelée aussi autorisation de construire ou permis de construire), au risque de se voir ordonner l'arrêt des travaux.

Cette demande d'autorisation doit comporter des renseignements sur le propriétaire ainsi que sur la situation exacte du terrain, et doit également décrire les travaux envisagés.

La demande d'autorisation de bâtir est à adresser à l’administration communale sur le territoire de laquelle se trouve l’immeuble, ou la parcelle cadastrale en question.

La procédure pour la délivrance des autorisations de bâtir est déterminée par le règlement sur les bâtisses de chaque commune et peut donc varier.

Personnes concernées

Est concernée toute personne projetant :

  • de réaliser des aménagements ou constructions de maisons unifamiliales, immeubles résidentiels et commerciaux, garages, annexes, dépendances, halls industriels, bâtiments administratifs ;
  • de transformer, d’agrandir ou changer d’affectation des immeubles.

Conditions préalables

Une autorisation de bâtir est requise en cas de :

  • construction nouvelle ;
  • agrandissements, exhaussements et transformations de constructions existantes, de même que pour toutes autres modifications apportées aux murs extérieurs, éléments porteurs et toitures, ou à l'affectation des locaux ;
  • installation d'auvents, de marquises, d'enseignes lumineuses et de panneaux publicitaires en bordure des voies et places publiques ;
  • établissement et modification de clôtures de toute nature le long des voies publiques, ainsi que le long des propriétés avoisinantes ;
  • construction de puits, de citernes à eau, de silos à fourrage, de fosses à fumier et à purin ;
  • travaux de démolition ;
  • travaux de déblai et de remblai, ainsi que la construction de murs de soutènement ;
  • aménagement de rue, de trottoirs et de parkings ;
  • aménagement des espaces libres ;
  • installation de réservoirs destinés à l'entreposage de combustibles liquides et de produits chimiques ;
  • construction d'abris de jardin, de piscines et d'étangs ;
  • pose ou renouvellement des raccordements aux réseaux publics (eau, canalisation, gaz, etc.) ;
  • démolition d’un immeuble existant.

Les travaux suivants ne sont soumis qu’à une obligation de déclaration adressée par écrit au bourgmestre de la commune au plus tard 10 jours avant le début des travaux :

  • travaux majeurs d’entretien à l’intérieur des immeubles ;
  • renouvellement du revêtement des façades ;
  • réfection des toitures ;
  • les échafaudages ;
  • le montage et la transformation des installations de chauffage alimentées au gaz naturel.

Délais

Le délai de délivrance de l’autorisation de bâtir n’est habituellement pas spécifié dans le règlement communal propre à chaque commune sur les bâtisses. La réglementation sur les bâtisses des différentes communes peut être consultée sur le portail juridique du gouvernement.

L’autorisation de bâtir devient caduque si dans un délai d’un an, les travaux autorisés n’ont pas été entamés de manière significative. Ce délai peut être prolongé d’une année supplémentaire sur demande motivée du bénéficiaire.

Modalités pratiques

Introduction de la demande

La demande d'autorisation de bâtir se fait moyennant un formulaire de demande, qui peut être obtenu auprès de la commune dans laquelle l’immeuble visé par les travaux se situe. Diverses communes proposent sur leur site Internet le téléchargement de documents.

Dans ce contexte, il convient de noter que les pièces requises ainsi que leur présentation peuvent varier selon les communes.

A la demande doivent généralement être joints :

  • un extrait cadastral récent à l’échelle 1:2500 de la parcelle concernée  ;
  • un plan de situation à l’échelle 1/2.500 (l’échelle peut varier selon la commune) ;
  • des plans de construction à l’échelle 1/100 ou 1/50  ;
  • un certificat d'inscription de l'architecte ou de l'ingénieur à l’Ordre des architectes et ingénieurs-conseils (OAI) ;
  • le cas échéant, un plan-masse, au moins à l’échelle 1/200, indiquant les courbes de niveau, les écarts entre constructions et par rapport aux limites, les accès, les volumes bâtis ainsi que la désignation des bâtiments ;
  • la désignation du plan d'aménagement particulier (PAP) ou de l'autorisation de morcellement auquel la demande se rapporte.

Tous les bâtiments d’habitation neufs et, dans certaines hypothèses, les bâtiments d’habitation existants (dans le cas d’une modification ou d’une extension) doivent respecter des exigences minimales de performance énergétique. Par conséquent, toute demande d’autorisation de bâtir pour un bâtiment d’habitation neuf, respectivement une extension ou une modification d’un bâtiment d’habitation doit être accompagnée d’un calcul de la performance énergétique et d’un certificat de performance énergétique.

Les plans de construction doivent contenir :

  • les plans de tous les niveaux, y compris ceux de la cave et des combles, avec indication de la forme du toit. Ces plans fourniront les données sur les installations de ventilation, les foyers et les cheminées ;
  • les coupes longitudinales et transversales indispensables à l'étude du projet de construction, avec indication de la topographie existante du terrain, et des modifications qu'il est prévu d'y apporter ;
  • les vues en élévation de toutes les façades, sur lesquelles seront marqués les niveaux des cours, les pentes des voies publiques, ainsi que les façades des constructions attenantes existantes.

Tous les plans doivent être établis et signés par une personne exerçant la profession d’architecte ou d’ingénieur de construction, sauf dans le cas de personnes physiques déclarant vouloir transformer l’intérieur d’une habitation destinée à leur propre usage, pour autant que les travaux ne visent pas les structures portantes de l’immeuble et ne portent atteinte ni à la façade ni à la toiture. Les plans doivent également être contresignés par le ou les propriétaires de l’immeuble.

Une fois les documents requis collectés, la constitution d’une demande d’autorisation de bâtir peut être réalisée sur base d’un formulaire de demande type mis à disposition des intéressés par l’administration communale. Un certain nombre d’intermédiaires spécialisés (bureaux, architectes, etc.) offrent également leurs services pour accompagner les demandeurs dans leurs démarches auprès des communes.

La demande d’autorisation doit être adressée par écrit au bourgmestre en plusieurs exemplaires. Les travaux ne peuvent pas commencer avant réception de l’autorisation de bâtir.

Le requérant doit verser une taxe au receveur communal pour l'instruction de son dossier. Le montant de cette taxe varie selon la commune et l'envergure du projet.

L'autorisation de bâtir est remise au requérant contre quittance.

Examen de conformité de la demande

Les services communaux vérifient si les demandes de construction et les plans afférents sont conformes aux dispositions du plan d’aménagement général (PAG), lequel se compose d’une partie graphique et d’une partie écrite, ainsi que du règlement sur les bâtisses. La commune veille ainsi à ce que les constructions projetées s’intègrent dans les quartiers, et à ce qu’un raccord harmonieux avec les immeubles avoisinants soit garanti. Le règlement sur les bâtisses a également pour objectif d'améliorer la sécurité, la salubrité et l'hygiène publique.

Dans l'intérêt de la sauvegarde du patrimoine historique et architectural ou afin de garantir des ensembles harmonieux, des conditions particulières de construction ou de transformation peuvent être imposées. Il convient dans tous les cas de se renseigner auprès du service compétent de la commune dans laquelle se trouve le terrain ou le bâtiment sur les possibilités de bâtir avant d'acheter un terrain ou avant de projeter des travaux de construction.

L’autorisation de bâtir est accordée sous réserve de diverses conditions qui y sont spécifiées. Notamment, l’immeuble, s’il s’agit de la construction d’un bâtiment destiné au séjour prolongé de personnes, doit être raccordé à la conduite d’eau, à la canalisation, au réseau d’électricité et de gaz aux frais du propriétaire. Il suffit généralement de remplir un formulaire disponible soit auprès de l’administration communale, soit directement sur le site Internet de la commune.

L'autorisation de bâtir n'est délivrée que si le projet est conforme au règlement sur les bâtisses, au PAG et au PAP.

Conditions de validité et autres autorisations requises

L'autorisation de bâtir n'est valable que si le requérant a obtenu les autorisations requises pour les travaux de voiries et d'équipements publics nécessaires à la viabilité de la construction.

L’autorisation de bâtir ne dispense pas de l’obtention d’autres autorisations éventuellement nécessaires en la matière, notamment, en cas d’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble :

  • permission de voirie : une permission de voirie est nécessaire pour toute construction ou exécution de travaux de transformations quelconques aux abords des routes de l'Etat sur une profondeur de 10 m le long des chemins repris (CR) et de 10 ou 25 m, selon des cas, le long des routes nationales (N). Ces distances sont établies à partir de la limite de propriété du demandeur ;
  • autorisation commodo / incommodo pour les établissements classés : certains types d'établissement nécessitent une telle autorisation d'exploitation. L'autorisation de bâtir ne prend effet que lorsque les 2 arrêtés d'autorisation d'exploitation de l'Inspection du travail et des mines et de l'Administration de l'environnement ont été délivrés ;
  • autorisations en vertu de la protection de la nature et des ressources naturelles ;
  • permis de déboisement / défrichement : une permission de déboisement / défrichement de la part de l’Administration de la nature et des forêts est nécessaire lorsqu’un terrain d’une surface supérieure à 2 ha est déboisé / défriché ;
  • autorisation en matière de site et monuments nationaux ;
  • autorisation des CFL ou du Département des transports du ministère du Développement durable et des Infrastructures.

Surveillance des travaux par la police des bâtisses

Une fois la construction des murs, cloisons intérieures, plafonds et escaliers ainsi que la couverture du toit achevée, le propriétaire doit solliciter par écrit la réception du gros oeuvre par les soins de la police des bâtisses de la commune concernée.

Il est interdit de commencer les travaux de finition avant la validation du gros oeuvre.

Dans le cas où la police des bâtisses ne soulève pas d'objection par écrit dans les 3 semaines suivant sa visite, la construction est considérée conforme à l'autorisation de construire et les travaux de finition peuvent être entamés.

Travaux réalisés postérieurement à l'autorisation de bâtir et ayant un impact sur la performance énergétique

Si postérieurement à l'autorisation de bâtir accordée, des adaptations qui n'engendrent pas de modification de l'autorisation de bâtir, mais qui ont un impact sur la performance énergétique sont effectuées au cours de la réalisation du bâtiment, un nouveau calcul de performance énergétique et un nouveau passeport énergétique doivent être établis et remis à titre informationnel à l'autorité compétente en matière d'autorisations de bâtir.

L'établissement du passeport énergétique n'est pas obligatoire lors d'une modification ou d'une transformation substantielle si :
  • moins de 10 % de la surface des éléments de même fonctionnalité de l'enveloppe du bâtiment (murs extérieurs, toiture, fenêtres, dalles) sont concernés ;
  • le coût des travaux relatifs aux installations techniques est inférieur à 1.500 euros (bâtiment unifamilial) respectivement 3.000 euros (bâtiment multifamilial).

Echéancier pour l'amélioration continue de la performance énergétique

Un échéancier pour l'amélioration continue de la performance énergétique des bâtiments d'habitation sur les indices maximaux de dépense d'énergie (qui seront entre autres fonctions de la compacité du bâtiment) a été mis en place.

Echéancier pour l'amélioration continue de la performance énergétique des bâtiments d'habitation
Date à laquelle les bâtiments d'habitation neufs doivent correspondre aux exigences énergétiques fixéesClasse d'isolation thermiqueClasse de performance énergétique
1er juillet 2012 C B
1er janvier 2015 B A
1er janvier 2017 A A

Les extensions de bâtiments d'habitation d'une surface de référence énergétique de plus de 80 m2 doivent respecter les critères ci-dessus. Les extensions inférieures à 80 m2 doivent respecter des valeurs plus strictes.

A partir du 1er janvier 2019, les bâtiments d'habitation construits devront être à consommation d'énergie quasi nulle.

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