Déduire les intérêts débiteurs liés au financement d'une habitation

Dernière mise à jour de cette page le 01-04-2016

En matière de déduction des intérêts débiteurs liés à un prêt immobilier, il faut distinguer entre :

  • la résidence principale d'un contribuable et de sa famille, qui constitue l’habitation de son lieu de résidence habituelle et qu’il utilise de façon prépondérante. Par ailleurs, il y a une différence entre :
    • la période avant l’occupation de l'habitation par le propriétaire ; et
    • la période d’occupation effective ou de la disposition en continu ;
  • la résidence secondaire à disposition du propriétaire pour laquelle les intérêts débiteurs relatifs au prêt ayant financé l’immeuble ne peuvent pas être diminués du revenu fiscal ;
  • les immeubles loués.

L'immeuble peut se situer au Luxembourg ou à l'étranger. Sous certaines conditions, le contribuable peut déduire les intérêts débiteurs liés à l'acquisition / construction de l'immeuble lors de sa déclaration d'impôt sur les revenus.

Formulaires / Services en ligne

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Personnes concernées

Est concernée toute personne qui possède une résidence principale, se situant au Luxembourg ou à l'étranger, et qui souhaite déduire les intérêts débiteurs liés à l'acquisition / construction d'une résidence.

Le contribuable doit remettre une déclaration de l’impôt sur le revenu (voir à ce sujet : "Connaître les conditions soumettant le contribuable résident ou non résident à une obligation fiscale") afin de faire valoir la déduction des intérêts débiteurs. Le contribuable non résident doit en plus opter pour être considéré comme un contribuable résident lors du dépôt de la déclaration pour l'impôt sur le revenu.

En cas d’union libre entre 2 contribuables, la valeur unitaire et les intérêts débiteurs sont à calculer au prorata de la propriété et du prêt contracté.

Modalités pratiques

Cas de figure du résident luxembourgeois et du non-résident optant pour être assimilé

Lorsqu'un contribuable est propriétaire d’une résidence principale qu'il occupe ou qui est continuellement à sa disposition, il doit reporter la valeur locative de cet immeuble sur le formulaire de la déclaration d'impôt sur le revenu (modèle 100), que l’immeuble se situe au Luxembourg ou à l’étranger.

La valeur locative est calculée forfaitairement sur la base de la valeur unitaire. La valeur unitaire d'un bien situé au Luxembourg est déterminée par l’Administration des contributions directes (Service évaluations immobilières) et communiquée au contribuable lors de l’achat ou de l’achèvement de l’immeuble et indiquée sur le bulletin de l’impôt foncier.

Les habitations situées à l’étranger donnent lieu à la fixation d’une valeur locative qui est établie par voie d’estimation, basée sur la comparaison avec une habitation similaire située sur le territoire luxembourgeois. Pour des raisons pratiques, l’Administration des contributions directes fixe généralement la valeur locative d’une habitation située à l’étranger à un montant de 100 euros, soit une valeur unitaire de 2.500 euros x 4 %.

Lorsqu’un contribuable non résident est propriétaire d’une résidence principale à l’étranger, il doit déclarer la valeur locative de cet immeuble uniquement s’il opte pour un traitement fiscal équivalent à un contribuable résident. Conditions de l'option : le non-résident doit percevoir la majeure partie de ses revenus au Luxembourg.

De manière générale, la valeur unitaire de l’immeuble, la valeur locative associée, ainsi que les éventuels intérêts du prêt hypothécaire en relation avec cet immeuble doivent être reportés à la page 10 du formulaire de la déclaration d’impôt sur le revenu du contribuable, cadre L2 intitulé "détermination de la valeur locative de l’habitation occupée par le propriétaire ou cédée gratuitement à des tiers".

Renseignements généraux / valeur locative

Les renseignements généraux concernant l’immeuble du contribuable doivent être précisés aux cellules 1033 à 1046.

La valeur unitaire doit être inscrite aux cellules 1039 ("maison A") ou 1041 ("maison B"). Si le contribuable ne connaît pas la valeur unitaire au moment de remplir sa déclaration, celle-ci sera déterminée par l’Administration des contributions directes qui en tiendra compte pour calculer le revenu net.

La valeur locative doit être mentionnée aux cellules 1043 (1045).

Cette valeur locative est fixée à :

  • 4 % pour la tranche de la valeur unitaire inférieure ou égale à 3.800 euros ;
  • 6 % pour la tranche de la valeur unitaire dépassant 3.800 euros.

Exemple :

Calcul de la valeur locative d’un appartement dont la valeur unitaire a été fixée à 4.500 euros :

4 % de 3 800 euros = 152 euros

6 % de 700 euros = 42 euros

Valeur locative = 194 euros

Les habitations situées à l’étranger donnent lieu à la fixation d’une valeur locative qui est établie par voie d’estimation, basée sur la comparaison avec une habitation similaire située sur le territoire luxembourgeois. Pour des raisons pratiques, l’Administration des contributions directes fixe généralement la valeur locative d’une habitation située à l’étranger à un montant de 100 euros, soit une valeur unitaire de 2.500 euros x 4 %.

Si l’occupation de l’immeuble est intervenue en cours d’année d’imposition, la valeur locative est calculée au prorata de la période d’occupation.

Exemple :

Calcul de la valeur locative d'un appartement occupé depuis le 1er septembre dont la valeur unitaire est fixée à

4.500 euros :

Valeur locative (194 euros x 4/12) = 64,67 euros

Déduction des intérêts passifs

Le contribuable peut déduire de la valeur locative les intérêts débiteurs en rapport avec un prêt ayant servi à financer sa résidence principale.

La déduction des intérêts débiteurs ne peut néanmoins pas dépasser les plafonds annuels suivants :

  • 1.500 euros pour la première année de l’occupation et les 5 années suivantes ;
  • 1.125 euros pour les 5 années subséquentes ;
  • 750 euros pour les années suivantes.

Ces plafonds annuels sont majorés de leur propre montant pour le conjoint/partenaire (si les partenaires ont demandé à être imposés collectivement) ainsi que pour chaque enfant à charge.

Exemple :

La résidence principale est occupée depuis trois ans par un couple marié avec deux enfants.

Le plafond annuel des intérêts débiteurs déductibles est de 6.000 euros (soit 1.500 euros X 4).

Le contribuable doit indiquer à la cellule 1047 (1048) le montant des intérêts débiteurs déductibles limités au plafond ci-avant. Le contribuable doit également mentionner aux cellules 1051 à 1070, le détail des dettes en rapport avec l’immeuble.

Il est à noter que le plafond des intérêts débiteurs ne doit pas être ventilé en fonction de la période d’occupation.

Dans l’hypothèse où le contribuable a obtenu soit par l’Etat, soit par l’employeur, des subventions d’intérêts, celles-ci viennent en réduction des intérêts débiteurs à mettre en compte dans la déclaration.

Les intérêts hypothécaires en relation avec une résidence secondaire ne sont pas déductibles de la valeur locative.

Les autres dépenses (travaux d’entretien et de réparation, amortissement, etc.) ne sont pas déductibles, qu’elles soient en relation avec une résidence principale ou secondaire.

En revanche, les cotisations et primes d'assurance en relation avec un immeuble ainsi que les cotisations sur un contrat d'épargne-logement peuvent, le cas échéant, être déduits fiscalement dans la catégorie des dépenses spéciales.

Déclaration du revenu net

La différence entre la valeur locative et le montant des intérêts déductibles est à inscrire à la cellule 1049 (1050) et à reporter au cadre L1, rubrique F, "valeur locative de l’habitation occupée par le propriétaire ou cédée gratuitement à des tiers" cellules 1021 et/ou 1022 du formulaire de la déclaration pour l’impôt sur le revenu si l’immeuble est situé au Luxembourg ("revenus non exonérés"), ou cellules 1023 et/ou 1024 si l’immeuble est situé à l’étranger ("revenus exonérés").

Le revenu net provenant de la résidence principale et / ou de la résidence secondaire est ajouté aux éventuels autres revenus nets provenant de location de biens (par exemple, revenus d'immeubles mis en location) pour déterminer le revenu net global provenant de la location de biens.

Si le contribuable n’occupe qu’une partie de l’immeuble et qu’il loue l’autre partie, il devra déclarer le revenu de la partie de l'immeuble mis en location et également compléter le modèle 190 ou le modèle 210.

Pièces justificatives

Si le contribuable a souscrit un prêt hypothécaire au courant de l'année d'imposition concernée, il doit joindre obligatoirement à sa déclaration une copie de l'extrait de compte annuel renseignant le montant des intérêts débiteurs en relation avec ce prêt.

L’Administration des contributions directes reste toujours en droit de demander des pièces justificatives supplémentaires dans le cadre du contrôle des informations, des affirmations, des demandes, déclarations, réclamations ou recours qui lui sont destinés.

Organismes de contact

45, boulevard Roosevelt
L-2982 - Luxembourg
Grand-Duché de Luxembourg
Tél. : (+352) 40800-1
Fax : (+352) 40800-2022