Connaître le contenu et la valeur juridique d’un compromis de vente

Une fois que l’acquéreur potentiel a trouvé l’immeuble (appartement, maison ou terrain), il devra accomplir un certain nombre de démarches, signer divers documents, afin d’en devenir le propriétaire. Un des documents que l’acquéreur potentiel se verra soumis est communément appelé "compromis de vente".

S’agissant d’un véritable contrat, un compromis de vente signé par les 2 parties est définitif. Il engage les signataires à conclure la vente à un prix déterminé. Le compromis de vente pourra être enregistré et la vente fera ensuite l’objet d’un acte authentique notarié.

Puisque cet acte sous seing privé est un véritable engagement, il est très fréquent d’y insérer des clauses suspensives (exemple : le compromis n'entre en vigueur, que si l'acquéreur potentiel se voit accorder un prêt bancaire pour financer l’acquisition de l'immeuble). 

"Compromis de vente vaut vente" : cette expression bien connue signifie que le contrat de vente est parfait dès la signature du compromis. Par conséquent, il convient de redoubler de prudence avant de mettre sa signature sur pareil document.

Depuis le 1er juillet 2012, les annonces immobilières de vente et de location paraissant dans les médias commerciaux doivent indiquer la classe de performance énergétique (en fonction de l'indice de dépense d'énergie primaire) ainsi que la classe d'isolation thermique (en fonction de l'indice de dépense d'énergie chauffage) du bâtiment d'habitation.

Nature du compromis de vente

Théoriquement, la signature d’un compromis de vente pourrait accompagner la vente de n’importe quel objet.

Mais en pratique, la conclusion d’un compromis de vente s’observe surtout en matière de vente d’immeubles. La raison en est que la vente d’un immeuble est, pour être opposable aux tiers, obligatoirement conclue par acte notarié qui seul est susceptible d'être transcrit au Bureau d'hypothèques. Le législateur a, en effet, conféré une compétence exclusive au notaire pour dresser les actes par lesquels un immeuble change de propriétaire. Le notaire effectuera notamment des recherches sur la qualité de propriétaire du vendeur, sur l’existence éventuelle d’hypothèques, de servitudes et autres charges.

Or, avant de passer par-devant notaire, le vendeur et l’acquéreur souhaitent souvent formaliser leur accord par écrit, dès qu’ils se sont mis d’accord sur le principe d’une vente, ceci en vue de se protéger en cas de changement d’avis de l’une des parties en attendant le passage chez le notaire.

L’acte notarié dressé rend opposable aux tiers la convention sous seing privé signée entre les parties. Le non-accomplissement de cette formalité n’enlève en rien le caractère définitif et contraignant au compromis de vente duquel on ne peut en principe pas se rétracter.

La signature d’un compromis de vente n’est cependant pas obligatoire : le vendeur et l’acquéreur pourraient se présenter chez le notaire sans avoir au préalable conclu un compromis de vente, au risque néanmoins pour l'acheteur de perdre l'option qu'il aurait pu avoir sur le bien.

Principales clauses contenues dans un compromis de vente

Pour être valable, le compromis devra au minimum contenir les noms et adresses des parties, la désignation (références cadastrales, etc.) de l’immeuble à vendre, le prix de vente et les modalités de paiement. D’autres mentions sont possibles : l’existence d’éventuelles servitudes, le nom du notaire et la date de signature de l’acte ou la date prévue pour l’entrée en jouissance (qui s'opère par la remise des clés). Le compromis de vente peut également contenir une clause d'indemnité d'occupation pour le cas où les clés ne seraient pas remises à la date prévue.

Au-delà de ces mentions, la quasi-totalité des compromis de vente contiennent encore un certain nombre de clauses particulières soumettant la vente visée par le compromis à des conditions.

La condition suspensive de l’octroi d’un prêt bancaire

En vertu de cette clause, l’acquéreur n’est obligé d’acquérir l’immeuble qu’après avoir reçu un prêt de la part d’un établissement bancaire.

Afin d’éviter que le vendeur ne soit obligé d’attendre indéfiniment avant que l’acquéreur ne l’informe de l’accord ou du refus d’un prêt bancaire, les parties prévoient alors un délai par écrit endéans duquel l’acquéreur s’engage à faire parvenir la réponse de la banque au vendeur.

Les parties sont libres de fixer la durée de ce délai. Le délai doit cependant être assez long pour que l’acquéreur ait raisonnablement le temps de soumettre une demande de prêt à sa banque et d’en recevoir une réponse, avant que le délai ne soit écoulé. Les délais observés en pratique sont au moins de 4 à 6 semaines.

La clause est dite "suspensive", parce qu’elle suspend les effets du compromis tant que l’acquéreur n’a pas obtenu le prêt bancaire. En cas de litige, les tribunaux vérifient que l’acquéreur ait exécuté la clause de bonne foi et avec la diligence nécessaire. Ainsi, en cas de procès, il appartient à l’acquéreur de prouver qu’il a effectivement sollicité un prêt auprès d’au moins un établissement bancaire, que cette demande ait été effectuée à temps en vue de mettre la banque en mesure de vérifier si elle accorde le prêt demandé, et que l’acquéreur ait informé le vendeur de l’accord ou du refus bancaire endéans le délai stipulé au compromis.

La clause pénale

Il s'agit d’une clause par laquelle les contractants prévoient à l'avance le paiement d'une indemnisation forfaitaire par la partie qui résilie le compromis sans y avoir le droit. En d'autres termes, la clause pénale consiste dans l’attribution au créancier d’une obligation, en cas d'inexécution, d'une somme d'argent déterminée par le contrat, sans qu'en principe cette somme puisse être ajustée par un tribunal. La clause pénale prévoit un forfait ce qui évite de devoir chiffrer le dommage subi.

Dans la pratique, le montant de cette indemnité est fixé à 10 % du prix de vente.

Exemple : le prix de vente est fixé à 350.000 euros. L'acquéreur obtient un prêt bancaire, mais refuse néanmoins de passer l’acte notarié de vente. En cas de présence au compromis d’une clause pénale de 10 % du prix de vente, l’acquéreur s’expose alors à devoir payer au vendeur 35.000 euros à titre de dommages et intérêts conventionnels.

Le paiement des frais notariés et de la commission de l’agent immobilier

Souvent, les parties stipulent dans le compromis qui prendra en charge les frais du notaire, et le cas échéant, de l'agent immobilier.

Bien que les parties soient libres de laisser les frais notariés au vendeur ou à l'acquéreur, la pratique est établie en ce sens que les frais de notaire sont à charge de l’acquéreur.

Les parties sont libres de passer l’acte notarié auprès du notaire de leur choix (l'adresse de l'immeuble n’importe pas). A défaut d'avoir prévu d’un commun accord le nom du notaire instrumentant, il appartient en règle générale à la partie qui paie les frais notariés de faire intervenir le notaire de son choix.

Lorsque la vente a été conclue suite à l'intervention d’un agent immobilier, la commission de ce dernier (s'élevant en règle générale à 3 % du prix de vente de l’immeuble + TVA) est à charge de la partie qui a mandaté l'agent immobilier, donc généralement à charge du vendeur.

L’enregistrement d’un compromis

En principe, les compromis de vente portant sur un immeuble doivent être enregistrés auprès de l'Administration de l’enregistrement et des domaines. Un non professionnel du secteur immobilier doit présenter le compromis de vente à l’administration de l’enregistrement dans le délai de 3 mois à partir du jour de la signature.

En pratique, bon nombre de compromis de vente ne sont pourtant pas enregistrés. Le défaut d’enregistrement du compromis n’affecte pas sa validité entre parties. Mais l’enregistrement rend le compromis opposable aux tiers à partir de sa date d’enregistrement, ce qui permet à l’acquéreur de se prévaloir du compromis à l’égard d’un tiers acquéreur auquel le vendeur aurait vendu l’immeuble en violation dudit compromis.

La partie qui présente le compromis à un des bureaux de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines à travers le Luxembourg devra s’acquitter des frais d’enregistrement. Pour les compromis qui contiennent une clause suspensive - telle la demande d’un prêt bancaire - les frais d’enregistrement sont fixes (12 euros).

Il en va différemment des compromis qui ne contiennent pas de clause suspensive. Dans ce cas, un droit d’enregistrement de 7 % sur le prix de vente stipulé est mis à charge de la personne qui a présenté le compromis.

Conséquences du non-respect d’un compromis

Contrairement à une idée répandue, le compromis n’est pas juste un avant-contrat dépourvu d’effets juridiques. En effet, un compromis de vente signé par le vendeur et l’acquéreur (ou par leurs représentants comme p.ex. un agent immobilier dûment mandaté) produit immédiatement des effets juridiques entre les parties.

Partant, le non-respect d’un compromis de vente peut donner lieu à une action en justice à l’égard de celui des contractants dont la faute a empêché les parties de conclure l’acte notarié de vente.

Le contractant fautif peut soit être l’acquéreur qui, après réflexion, ne veut plus acheter l’immeuble, soit le vendeur qui ne veut plus vendre son immeuble à son cocontractant (parce qu’il a renoncé à l’idée d’une vente de son immeuble ou parce qu’il a trouvé un autre acquéreur disposé à payer un prix plus élevé).

La partie dont la faute ou la négligence est à l’origine du non-respect du compromis risque alors d’être condamnée à payer à l’autre partie le montant de la clause pénale, s’il y en avait une dans le compromis, sinon à l’indemniser pour le préjudice réellement causé.