Déclarer la vente ou l'échange d'un bien immobilier

Dernière mise à jour de cette page le 25-01-2018

Le contribuable qui vend ou échange un immeuble de son patrimoine privé (maison, appartement ou terrain à bâtir) est soumis à des obligations fiscales.

Le revenu provenant de la vente ou l'échange d’un immeuble est soumis à un traitement fiscal différent selon que le bien :

  • est détenu par le contribuable depuis plus de 2 ans ;
  • est détenu par le contribuable depuis moins de 2 ans ;
  • est la résidence principale ou non. La vente ou l'échange de la résidence principale est exemptée de l’impôt sur le revenu, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble ;
  • est cédé par une personne physique à l’Etat, une commune ou un syndicat de communes, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble (Pacte logement).

Néanmoins, l’échange ou la vente d’un immeuble est toujours à déclarer à l’Administration des contributions directes (ACD).

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Personnes concernées

Le contribuable qui vend ou échange un immeuble doit le déclarer à l’Administration des contributions directes s’il est :

La déclaration des revenus perçus se fait par la remise d’une déclaration d’impôt (modèle 100) et de l’annexe spéciale (modèle 700).

Modalités pratiques

Détermination de la résidence principale

La vente ou l’échange de la résidence principale est exempt de l’impôt sur le revenu. La vente ou l’échange réalisé doit cependant toujours être déclaré.

La résidence principale comprend les dépendances normales du bâtiment et du terrain qui forment l’assiette du bâtiment.

La résidence du contribuable est considérée comme la résidence principale lorsque l’habitation est soit occupée par le contribuable au moment de la vente ou de l’échange, soit que la vente ou l’échange est effectué au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le déménagement. De plus, l’une des conditions ci-après doit être remplie :

  • le contribuable l’a occupée suite à son acquisition ou son achèvement, ou ;
  • le contribuable l’a occupée au moins pendant les 5 années précédant la vente ou l'échange, ou ;
  • la vente ou l’échange a été réalisé pour des motifs d’ordre familial ou est en relation avec la profession du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire.

La résidence du contribuable est encore considérée comme la résidence principale lorsque l’habitation est soit inoccupée par le contribuable au moment de la vente ou de l’échange, soit que la vente ou l’échange est réalisé après le 31 décembre de l’année qui suit le déménagement. De plus, les 3 conditions suivantes doivent être remplies :

  • le contribuable l’a occupée suite à son acquisition ou son achèvement, et ;
  • le contribuable n’est pas propriétaire d’un autre logement (habitations que le propriétaire a à sa disposition immédiate), et ;
  • l’abandon de l’habitation a été motivé pour des motifs d’ordre familial ou est en relation avec la profession du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire.

L'Administration des contributions directes dispose d'un assistant interactif qui permet de déterminer si une habitation cédée peut être considérée comme résidence principale.

Traitement fiscal du revenu réalisé

Il y a plusieurs types de traitements fiscaux du revenu provenant de la vente ou de l'échange d’un immeuble (d’une habitation) :

  • lorsque la vente ou l’échange de l'immeuble concerne la résidence principale ou le Pacte logement, le revenu est exempt de l’impôt sur le revenu ;
  • lorsque la vente ou l’échange de l'immeuble a lieu moins de 2 ans après son acquisition, le revenu effectué est appelé bénéfice de spéculation et est imposé aux taux progressifs ordinaires. Selon le niveau des revenus annuels imposables du contribuable et de sa situation familiale, le taux d'imposition marginal s'élève au maximum à 42 % ;
  • lorsque la vente ou l’échange de l'immeuble a lieu plus de 2 ans après son acquisition, le revenu effectué est appelé plus-value de cession. Si le revenu a été perçu entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2018, le taux d’imposition extraordinaire maximal sera de 10,5 % (quart du taux global). Le revenu qui n’a pas été effectué pendant cette période est imposé au maximum à 21 % (demi taux global).
    Le revenu obtenu suite à la plus-value de cession bénéficie d’un abattement décennal de 50.000 euros (100.000 euros si les époux ou partenaires sont imposés collectivement). Le montant de l’abattement est réduit du montant des abattements dont le contribuable a déjà pu bénéficier au cours des 10 années où il avait l’habitation en sa possession.

Les revenus provenant de la vente ou de l'échange d’un bien immobilier sont en principe également soumis à l'impôt de solidarité et à l'assurance dépendance. La cotisation due est calculée par l'Administration des contributions directes.

La perte provenant de la vente ou de l'échange d’un immeuble peut être compensée :

  • avec un autre bénéfice de cession, ou ;
  • avec un bénéfice de spéculation, ou ;
  • avec un bénéfice provenant de la cession d’une participation importante.

Cependant, l’excédent de perte ne peut pas être compensé avec d’autres catégories de revenus (par exemple les revenus provenant d’une occupation salariée) ni reporté sur les années futures.

Si l’immeuble est situé à l’étranger, le bénéfice de spéculation généré est en principe exonéré, c’est-à-dire uniquement pris en compte pour déterminer le taux. Les plus-values de cession exonérées extraordinaires sont à négliger pour le calcul du taux global de l'impôt.

Déclaration de vente ou d'échange d'un immeuble détenu par un contribuable

La vente ou l’échange de l'immeuble doit être déclaré l’année d’imposition au cours de laquelle l’immeuble a été vendu ou échangé.

La date retenue est la date de l’acte notarié, quelle que soit la date de paiement par l'acquéreur.

Lorsque le transfert est affecté par une condition suspensive, le changement de propriété devient définitif à la fin de la période d’éventualité, c’est-à-dire l’année où la condition suspensive se réalise.

Modèle 700

Le contribuable qui a vendu ou échangé un immeuble de son patrimoine privé peut compléter le modèle 700 et le joindre à sa déclaration d’impôt sur le revenu (modèle 100). S’il vend ou échange plusieurs immeubles, il peut remplir autant de modèles 700 qu’il y a eu d’immeubles vendus ou échangés.

Modèle 100

Le revenu du modèle 700 est à reporter à la feuille D (page 11) du modèle 100.

Les différents revenus peuvent être renseignés comme revenus non exonérés ou comme revenus exonérés. Les revenus non exonérés imposables au Luxembourg sont ceux qui sont liés à la vente ou l'échange d’immeubles situés au Luxembourg. Les revenus exonérés sont liés à la vente ou l'échange d’immeubles situés à l’étranger.

Pièces justificatives

Sur demande du bureau d'imposition, le contribuable doit fournir les justificatifs nécessaires (copie de l’acte de vente ou d'échange de l’immeuble, les factures des dépenses d’amélioration ou d’investissement, etc.).

L’Administration des contributions directes reste toujours en droit de demander des pièces justificatives supplémentaires dans le cadre du contrôle des informations, des affirmations, des demandes, déclarations, réclamations ou recours qui lui sont destinés.

Organismes de contact

45, boulevard Roosevelt
L-2982 - Luxembourg
Grand-Duché de Luxembourg
Tél. : (+352) 40800-1
Fax : (+352) 40800-2022