Demander le crédit d'impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")

Dernière mise à jour de cette page le 12-10-2015

Le taux normal pour les acquisitions à titre onéreux (c'est-à-dire moyennant paiement) d’une propriété immobilière (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7 %, dont 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription.

Afin de diminuer les frais accessoires à l’acquisition d’un logement, le gouvernement a introduit un abattement, appelé crédit d’impôt, sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les personnes désireuses d’acquérir un immeuble (et certaines dépendances bâties) à des fins d’habitation personnelle.

Ce crédit d’impôt est limité à 20.000 euros par acquéreur. Pour un couple, ce montant est doublé dès lors que le crédit d'impôt s'applique à chaque acquéreur individuellement. Le crédit d'impôt peut être utilisé au fur et à mesure, pour d'autres acquisitions, jusqu'à épuisement.

L’Administration de l’enregistrement et des domaines percevra dans tous les cas un montant minimal de 100 euros à titre de droit d’enregistrement.

Le crédit d’impôt peut être épuisé soit en une seule fois, soit au fur et à mesure, au cas où les droits d’enregistrement et de transcription dus sur une acquisition n’atteignent pas le montant total du crédit d’impôt. Le solde restant du crédit peut alors être utilisé sur des paiements ultérieurs.

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    • Crédit d'impôt sur acte notarié

Personnes concernées

Cette démarche s’adresse à toute personne qui veut acquérir une propriété immobilière à des fins d’habitation personnelle et qui, au moment de la passation de l’acte notarié, est :

  • soit résidente au Grand-Duché de Luxembourg et inscrite au bureau de la population d’une commune ;
  • soit non encore résidente, mais qui s’engage à devenir résident au Luxembourg dans l’immeuble acquis.

Dans tous les cas de figure susvisés, l’acquéreur doit occuper effectivement et personnellement le bien acquis dans un délai de 2 ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition. Ce délai est fixé à 4 ans en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble en voie de construction. En outre, l’acquéreur s’engage à occuper l’immeuble effectivement et personnellement pendant une période ininterrompue de 2 ans au moins sauf cas de force majeure (divorce, vente forcée de l’immeuble, etc.).

Les non-résidents habitant dans l'Espace économique européen sont assimilés aux résidents dans le sens où ils ne seront pas tenus de faire l'avance des droits d'enregistrement et de transcription et d'en demander le remboursement par la suite : ils bénéficieront du crédit d'impôt de manière automatique, sous réserve de l'avoir demandé lors de la passation de l'acte notarié. Dans le cas du non-résident habitant dans un pays tiers à l'Espace économique européen, le crédit d’impôt ne sera octroyé qu’au moment où le demandeur pourra présenter un certificat de résidence au Luxembourg.

Aucune condition de fortune, de valeur de l’immeuble, de revenu cadastral, de revenus des acquéreurs n’est prise en considération.

Conditions préalables

Cette réduction fiscale peut être accordée en cas d'acquisition d'un immeuble effectuée par :

  • vente ;
  • adjudication ;
  • licitation (mise en vente aux enchères) ;
  • partage ;
  • échange avec retours ou plus-values.

En ce qui concerne la nature du logement destiné à servir d’habitation, la législation prévoit d’accorder la réduction fiscale :

  • aux places à bâtir situées dans une zone d’habitation et sur laquelle il peut être érigé immédiatement une construction en vertu d’un règlement sur les bâtisses ;
  • aux logements destinés à servir d’habitation principale, personnelle et effective à son propriétaire. Sont compris également les immeubles en voie de construction ;
  • aux dépendances bâties (garages, remises, granges) ou non (jardins), attenantes ou séparées de l’immeuble d’habitation principale, mais situées à proximité de celui-ci.

Modalités pratiques

Signature de l'acte notarié

La demande pour bénéficier du crédit d'impôt se fait par le notaire lors de la passation de l’acte notarié, à la condition que ce dernier contienne :

  1. la requête afférente de l’acquéreur ;
  2. l’engagement de l’acquéreur d’occuper personnellement l'immeuble dans les délais et pendant la durée prévus par la loi, de ne pas l’affecter à un autre usage pendant cette période et de rembourser le montant de l’abattement en cas de non-respect des conditions prévues par la loi ;
  3. l’engagement de l’acquéreur de déclarer par écrit à l’administration, dans le délai de 3 mois, toute cession ou tout changement de l’affectation de l’immeuble concerné.

Conditions pour bénéficier du crédit d’impôt

L'acquéreur doit effectivement et personnellement occuper le logement dans un délai de 2 ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition. Ce délai est fixé à 4 ans en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble en voie de construction. Toutefois, ces délais peuvent être prorogés dans certains cas d’exception par décision du directeur de l’Administration de l’enregistrement et des domaines sur demande écrite et motivée de l’acquéreur.

L'acquéreur doit également s’engager à occuper l’immeuble pendant une période ininterrompue de 2 ans au moins pour les acquisitions d’immeubles documentées par acte notarié daté à partir du 1er janvier 2008.

A noter que la conclusion d'un compromis de vente entraîne le transfert immédiat de la propriété de l'immeuble. Ainsi, la période d'occupation de 2 ans n'est pas respectée si l'immeuble est cédé par la signature d'un compromis de vente avant l'expiration de ce délai. Il est cependant possible de reporter le moment de transfert de propriété de l'immeuble au moment de la signature de l'acte notarié en insérant dans le compromis de vente une clause spéciale, comme par exemple : "le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique". Si une telle clause est présente, la période de 2 ans sera considérée comme respectée même si le compromis est signé avant l'expiration du délai, sous réserve que la signature de l'acte authentique intervienne après le délai de 2 ans.

Il convient de relever que la loi initiale prévoyait une durée d’occupation de 5 ans au moins. Cette durée d’occupation a été fixée à 2 ans au moins (loi du 22 octobre 2008) pour les acquisitions d’immeubles documentées par acte notarié daté à partir du 1er janvier 2008.

Pour les acquisitions d’immeubles documentées par acte notarié daté avant le 1er janvier 2008, il y a lieu de distinguer 2 cas de figure :

  • l’occupation de l’immeuble a débuté avant le 1er novembre 2008 : la durée d’occupation subsistante au 1er novembre 2008 ne peut en aucun cas dépasser 2 ans. Si la durée à respecter par application de l'ancienne loi (durée d'occupation de 5 ans) est atteinte à une date antérieure au 1er novembre 2010, la condition de durée d’occupation est remplie à cette date ;
  • l’occupation de l’immeuble débute après le 1er novembre 2008 : la durée d’occupation est de 2 ans à compter du jour de l’occupation effective.

Toutefois, le Directeur de l’Administration de l’enregistrement et des domaines peut dispenser de cette condition liée à la durée d'occupation dans les cas où celle-ci ne peut être respectée pour des raisons de force majeure ou à la suite d’une situation telle que :

  • la maladie de l’acquéreur rendant impossible l’occupation de l’immeuble, dûment constatée par certificat médical ;
  • la vente forcée de l’immeuble ;
  • l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
  • le décès du conjoint ;
  • le divorce ou la dissolution du partenariat légal.
La location même partielle de l’immeuble, la cession de l’immeuble et l’interruption de l’occupation intervenues endéans les 2 ans donnent lieu au remboursement total de l’abattement accordé, avec les intérêts légaux à partir du jour de l'octroi.

Si néanmoins l’interruption de l’occupation résulte de l’obligation pour l’acquéreur de transférer le lieu de sa résidence pour des raisons professionnelles et indépendantes de sa volonté, il pourra être accordé par le Directeur de l’Administration de l’enregistrement et des domaines une dispense du remboursement sous condition que l’occupation de l’immeuble soit reprise dès le retour de l’acquéreur et jusqu’au parachèvement d’une durée d’occupation totale de 2 ans.

Consultation du solde restant du crédit d'impôt

Le solde du crédit d'impôt sur les actes notariés restant à disposition peut être consulté en ligne via MyGuichet.

Organismes de contact

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L-1651 - Luxembourg
Adresse Postale B.P. 31 L-2010
Grand-Duché de Luxembourg
Tél. (+352) 247 80800
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