Déduire les intérêts débiteurs et autres frais liés à l’acquisition / construction / rénovation d’un immeuble non encore occupé

Dernière mise à jour de cette page le 26-10-2016

Le contribuable propriétaire d’un immeuble en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé, peut déduire intégralement les intérêts débiteurs en rapport avec un prêt ayant servi à financer cet immeuble en tant que frais d’obtention. Les intérêts débiteurs sont entièrement déductibles jusqu’à la date à laquelle le contribuable occupe effectivement l’habitation.

En matière d'impôts directs, une habitation qui se trouve continuellement à disposition d'un contribuable est à assimiler à une habitation occupée comme résidence principale ou secondaire.

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Personnes concernées

Est concernée :

  • toute personne résidente qui possède un immeuble au Luxembourg ou à l’étranger en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé ;
  • toute personne non résidente qui possède un immeuble au Luxembourg en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé ;
  • toute personne non résidente qui possède un immeuble à l’étranger en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé et qui opte pour être considérée comme un contribuable résident lors du dépôt de la déclaration d'impôt sur le revenu.

Dans tous les cas de figure mentionnés ci-dessus, le contribuable doit remettre une déclaration d’impôt sur le revenu (voir à ce sujet : "Connaître les conditions soumettant le contribuable résident ou non résident à une obligation fiscale") afin de faire valoir la déduction des frais d’obtention.

Modalités pratiques

Les frais d'obtention déductibles

En ce qui concerne la déduction des frais d’obtention relatifs à un immeuble en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé, il y a lieu de distinguer les cas de figure du résident et du non résident.

Le contribuable doit joindre obligatoirement à la déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire 100) le certificat renseignant le montant d’intérêt débiteurs en relation avec le prêt hypothécaire souscrit au courant de l'année d'imposition concernée.

Cependant, le bureau d’imposition peut demander d’autres pièces justificatives comme par exemple des copies de l’acte notarié d’ouverture de crédit ou des factures fournies par les entrepreneurs suite à la réalisation des travaux, etc.

Autres frais d’obtention déductibles

En outre, d’autres frais d’obtention en relation économique avec la construction ou la rénovation d’un immeuble sont déductibles pour autant que ces frais soient payés avant l’occupation de l’habitation.

Ainsi, pour un immeuble en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé, les frais d’acte d’ouverture de crédit, les autres frais en relation avec le prêt (intérêts débiteurs notamment) ou l’impôt foncier constituent par exemple des dépenses déductibles.

En revanche, les dépenses d’investissement ne sont pas déductibles comme frais d’obtention. On entend par dépenses d’investissement, les dépenses qui ont pour but de changer la nature de l’immeuble (par exemple, la subdivision d’une habitation en habitations plus petites ou la transformation d’une habitation en local commercial), de l’améliorer (par exemple, par l’installation d’un chauffage central ou d’un ascenseur), ou de l’agrandir (par exemple, l’ajout d’une pièce ou des travaux d’aménagement d’un étage mansardé). Ces dépenses sont à amortir en appliquant les taux d’amortissement prévus à cet effet (voir ci-après).

Par mesure de simplification, l’Administration des contributions directes admet que les frais de rénovation ne dépassant pas 20 % du prix d’acquisition (hors terrain) ne constituent pas en principe une amélioration considérable de l’immeuble et sont dès lors à considérer comme des frais d’entretien et de réparation.

Si le prix du terrain n’est pas connu, il peut être évalué en principe à 20 % du prix total du terrain et de l’immeuble, frais d’acte compris.

Le taux d’amortissement appliqué au prix d’acquisition (hors terrain) augmenté des frais d’acte notarié ainsi que des dépenses d’investissement est le suivant :

  • 1,5 % pour les constructions dont l’achèvement remonte à moins de 30 ans ;
  • 2 % pour les constructions dont l’achèvement se situe entre 30 ans et 60 ans ;
  • 3 % pour les constructions dont l’achèvement remonte à plus de 60 ans.

Les frais d’obtention susvisés sont déductibles pour la période qui précède l’emménagement du propriétaire dans l’immeuble choisi comme étant son habitation ou l’emménagement du locataire, à condition que la période d’inoccupation soit inférieure à 2 ans.

Les frais d’obtention relatifs à un terrain à bâtir

Les frais relatifs à un terrain à bâtir (par exemple, intérêts débiteurs, impôt et taxes communales, assurances, etc.) sont déductibles en tant que frais d’obtention si le contribuable a un projet concret de construction sur ce terrain dont la réalisation doit débuter au plus tard deux ans après l’acquisition.

Si la construction n’est pas prévue dans le délai de 2 ans, les frais d’obtention ne sont pas déductibles, à moins que le terrain produise un revenu de location.

Toutefois, les intérêts débiteurs relatifs au terrain à bâtir seront déductibles du revenu du contribuable en tant que dépenses spéciales.

Cas de figure du résident

Le contribuable résident qui dépose une déclaration de l’impôt sur le revenu peut déduire les frais d’obtention en relation avec un immeuble en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé situé au Luxembourg ou à l’étranger.

Le total de ces frais ou intérêts est à reporter aux cases 1017 - 1018 (si l’immeuble est situé au Luxembourg) aux cases 1019 - 1020 (si l’immeuble est situé à l’étranger) sous "Détermination du revenu net provenant de la location de biens" à la page 10 du formulaire 100 de la déclaration d'impôt sur le revenu.

Les détails concernant les dettes et les intérêts débiteurs sont inscrits aux cases 1051 à 1070.

Dès que l’immeuble est occupé par le propriétaire, il peut déduire les intérêts débiteurs en rapport avec un prêt ayant servi à financer sa résidence principale.

Les frais et intérêts débiteurs liés à un prêt permettant le financement d’un immeuble donné en location sont déductibles.

Cas de figure du non-résident

Le contribuable non résident peut demander la déduction fiscale des frais d’obtention en relation avec un immeuble en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé situé au Luxembourg par le biais d’une déclaration d’impôt sur le revenu. Cette faculté ne présente un intérêt pour le contribuable non résident que s’il perçoit d’autres revenus imposables au Luxembourg.

Le contribuable non résident peut demander la déduction fiscale des frais d’obtention en relation avec un immeuble en voie de construction, de rénovation ou achevé, mais non encore occupé situé à l’étranger s’il opte pour être traité comme un résident en déposant une déclaration d’impôt sur le revenu.

Le total de ces frais ou intérêts est à reporter aux cases 1017 - 1018 (si l’immeuble est situé au Luxembourg) aux cases 1019 - 1020 (si l’immeuble est situé à l’étranger) sous "Détermination du revenu net provenant de la location de biens" à la page 10 du formulaire 100 de la déclaration d'impôt sur le revenu.

Les détails concernant les dettes et les intérêts débiteurs sont inscrits aux cases 1051 à 1070.

Dès que l’immeuble est occupé par le propriétaire, il peut déduire sous certaines conditions, les intérêts débiteurs en rapport avec un prêt ayant servi à financer sa résidence principale.

Les frais et intérêts débiteurs liés à un prêt permettant le financement d’un immeuble donné en location sont déductibles.

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