Schuldzinsen für die Finanzierung einer Wohnung/eines Hauses absetzen

Letzte Änderung dieser Seite am 27-03-2015

Bei der steuerlichen Absetzung von Schuldzinsen für Immobilienkredite wird zwischen folgenden Fällen unterschieden:

  • Hauptwohnung eines Steuerpflichtigen und seiner Familie: Dies ist die Wohnung am üblichen Wohnsitz, sie wird überwiegend genutzt wird. Hier ist nochmals zu differenzieren zwischen:
    • der Phase vor der Nutzung der Wohnung/des Hauses durch den Eigentümer, und
    • der Phase der tatsächlichen Nutzung oder der ständigen Zurverfügungstehung.
  • Zweitwohnung des Eigentümers, die diesem zur Verfügung steht: Die Schuldzinsen für den Kredit zur Finanzierung dieser Immobilie können nicht vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.
  • Vermietete Immobilien.

Die Immobilie kann sich in Luxemburg oder im Ausland befinden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Steuerpflichtige Schuldzinsen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie im Rahmen der Steuererklärung absetzen.

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Zielgruppe

Betroffen sind alle Personen, die Eigentümer ihres in Luxemburg oder im Ausland gelegenen Hauptwohnsitzes sind und die Schuldzinsen im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Bau steuerlich geltend machen möchten.

Der Steuerpflichtige muss eine Einkommensteuererklärung einreichen (siehe hierzu: „Die Bedingungen zur Steuerpflicht Gebietsansässiger oder Nicht-Gebietsansässiger kennen“), um die gezahlten Schuldzinsen steuerlich geltend zu machen. Nicht gebietsansässige Steuerpflichtige müssen zudem bei der Abgabe der Einkommensteuererklärung die steuerliche Behandlung wie ein Gebietsansässiger wählen.

Im Falle einer eheähnlichen Gemeinschaft zweier Steuerpflichtiger werden der Einheitswert und die gezahlten Schuldzinsen anteilig entsprechend dem Anteil an der Immobilie und am Kredit berechnet.

Vorgehensweise und Details

Fallbeispiel des gebietsansässigen Steuerpflichtigen und des nicht gebietsansässigen Steuerpflichtigen, der die steuerliche Gleichstellung gewählt hat

Ist der Steuerpflichtige Eigentümer einer Hauptwohnung, die er nutzt bzw. die ihm jederzeit zur Verfügung steht, muss er den Nutzungswert dieser Immobilie in der Einkommensteuererklärung (Vordruck 100) angeben – unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Luxemburg oder im Ausland befindet.

Der Nutzungswert wird pauschal auf der Grundlage des Einheitswerts berechnet. Der Einheitswert in Luxemburg gelegener Immobilien wird von der Abteilung Gebäudebewertung (Service évaluations immobilières) der Steuerverwaltung festgelegt und dem Steuerpflichtigen beim Kauf oder bei der Fertigstellung des Gebäudes mitgeteilt sowie auf dem Grundsteuerbescheid ausgewiesen.

Bei Immobilien im Ausland erfolgt die Festsetzung des Nutzungswerts durch eine Schätzung, die auf einem Vergleich mit einer ähnlichen Wohnung in Luxemburg beruht. Aus praktischen Gründen setzt die Steuerverwaltung den Nutzungswert einer Wohnung im Ausland generell mit 100 Euro an (dies entspricht einem Einheitswert von 2.500 Euro x 4%).

Ist ein nicht gebietsansässiger Steuerpflichtiger Eigentümer einer Hauptwohnung im Ausland, muss er den Nutzungswert dieser Immobilie in seiner Einkommensteuererklärung nur angeben, wenn er die steuerliche Behandlung wie ein gebietsansässiger Steuerpflichtiger wählt. Voraussetzung für die Wahl der steuerlichen Gleichstellung: Der nicht gebietsansässige Steuerpflichtige erzielt den größten Teil seiner Einkünfte in Luxemburg.

In der Regel müssen der Einheitswert der Immobilie, der entsprechende Nutzungswert sowie eventuelle Hypothekenzinsen im Zusammenhang mit dieser Immobilie auf Seite 10 der Einkommensteuererklärung des Steuerpflichtigen unter L2 „Festsetzung des Nutzungswerts der vom Eigentümer selbst bewohnten oder von diesem an dritte Personen unentgeltlich überlassenen Wohnung“ eingetragen werden.

Allgemeine Auskünfte/Nutzungswert

Allgemeine Auskünfte zur Immobilie des Steuerpflichtigen sind in den Feldern 1033 bis 1046 einzutragen.

Der Einheitswert muss in die Felder 1039 („Wohnung A“) oder 1041 („Wohnung B“) eingetragen werden. Falls dem Steuerpflichtigen der Einheitswert zum Zeitpunkt des Ausfüllens seiner Erklärung nicht bekannt ist, wird dieser von der Steuerverwaltung bestimmt, die ihn bei der Berechnung des Einkommens berücksichtigt.

Der Nutzungswert ist in den Feldern 1043 (1045) einzutragen.

Dieser Nutzungswert wird festgesetzt auf:

  • 4 % der Tranche des Einheitswerts bis 3.800 Euro
  • 6 % der Tranche des Einheitswerts über 3.800 Euro

Beispiel:

Berechnung des Nutzungswerts einer Eigentumswohnung mit einem angesetzten Einheitswert von 4.500 Euro:

4 % von 3.800 Euro = 152 Euro

6 % von 700 Euro = 42 Euro

Nutzungswert = 194 Euro

Bei Wohnungen im Ausland erfolgt die Festsetzung des Nutzungswerts durch eine Schätzung, die auf einem Vergleich mit einer ähnlichen Wohnung in Luxemburg beruht. Aus praktischen Gründen setzt die Steuerverwaltung den Nutzungswert einer Wohnung im Ausland generell mit 100 Euro an (dies entspricht einem Einheitswert von 2.500 Euro x 4%).

Tritt die Nutzung der Immobilie im Laufe des Steuerjahrs ein, wird der Nutzungswert anteilig für den Nutzungszeitraum berechnet.

Beispiel:

Berechnung des Nutzungswerts einer am 1. September bezogenen Eigentumswohnung mit einem angesetzten Einheitswert von

4.500 Euro:

Nutzungswert (194 Euro x 4/12) = 64,67 Euro

Schuldzinsen absetzen

Der Steuerpflichtige kann Schuldzinsen für ein Darlehen zur Finanzierung seiner Hauptwohnung vom Nutzungswert abziehen.

Die Höhe des Schuldzinsabzugs kann jedoch die folgenden jährlichen Höchstbeträge nicht überschreiten:

  • 1.500 Euro im ersten Jahr der Nutzung und in den 5 Folgejahren;
  • 1.125 Euro in den 5 nachfolgenden Jahren;
  • 750 Euro in den darauffolgenden Jahren.

Diese jährlichen Obergrenzen erhöhen sich für den Ehe-/eingetragenen Lebenspartner (sofern diese die Zusammenveranlagung beantragt haben) sowie für jedes unterhaltspflichtige Kind noch einmal um denselben Betrag.

Beispiel:

Die Hauptwohnung wird seit drei Jahren von einem Ehepaar mit zwei Kindern bewohnt.

Der jährliche Höchstbetrag der abzugsfähigen Schuldzinsen beträgt 6.000 Euro (d.h. 1.500 Euro x 4).

Der Steuerpflichtige muss in Feld 1047 (1048) den Betrag der bis zur o.g. Obergrenze abzugsfähigen Schuldzinsen eintragen. Der Steuerpflichtige muss ferner in den Feldern 1051 bis 1070 Einzelheiten zu den Schulden in Zusammenhang mit der Immobilie angeben.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Höchstbetrag der Schuldzinsen nicht in Abhängigkeit vom Nutzungszeitraum aufgeteilt werden darf.

Hat der Steuerpflichtige vom Staat oder von seinem Arbeitgeber Zinssubventionen erhalten, kommt es dadurch zu einer entsprechenden Minderung der in der Erklärung zu berücksichtigenden Schuldzinsen.

Hypothekenzinsen im Zusammenhang mit einer Zweitwohnung sind nicht vom Nutzungswert abzugsfähig.

Die anderen Aufwendungen (Erhaltungs- und Reparaturkosten, Abschreibung, etc.) sind nicht absetzbar, ganz gleich ob es sich um den Erst- oder Zweitwohnsitz handelt.

Versicherungsbeiträge und -prämien in Verbindung mit Immobilien sowie Einzahlungen in einen Bausparvertrag können hingegen gegebenenfalls als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden.

Die Nettoeinkünfte

Der Differenzbetrag aus dem Nutzungswert und der Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen ist in Feld 1049 (1050) anzugeben und unter L1 in Spalte F „Nutzungswert der vom Eigentümer selbst bewohnten oder der von diesem an dritte Personen unentgeltlich überlassenen Wohnung“ in die Felder 1021 und/oder 1022 der Einkommensteuererklärung zu übertragen, wenn die Immobilie in Luxemburg gelegen ist („zu versteuernde Einkünfte“) oder in die Felder 1023 und/oder 1024, wenn die Immobilie im Ausland liegt („steuerbefreite Einkünfte“).

Die Einkünfte aus der Hauptwohnung und/oder der Zweitwohnung werden den etwaigen anderen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (z.B. Einkünfte aus Mietwohnungen) hinzugerechnet, um die gesamten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln.

Nutzt der Steuerpflichtige nur einen Teil der Immobilie und vermietet den anderen Teil, muss er die Einkünfte aus dem vermieteten Teil der Immobilie angeben und Vordruck 190 oder Vordruck 210 ausfüllen.

Belege

Hat der Steuerpflichtige im relevanten Steuerjahr ein Hypothekendarlehen, muss er der Steuererklärung eine Kopie des jährlichen Auszugs beilegen, in dem die jährlichen Schuldzinsen für das Darlehen ausgewiesen sind.

Die Steuerverwaltung kann im Rahmen der Überprüfung von Informationen, Aussagen, Anträgen, Erklärungen, Beschwerden oder Widersprüchen jederzeit zusätzliche Nachweise anfordern.

Zuständige Kontaktstellen

45, boulevard Roosevelt
L-2982 - Luxemburg
Großherzogtum Luxemburg
Tel: (+352) 40800-1
Fax: (+352) 40800-2022