Schuldzinsen und sonstige Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb/Bau einer Wohnung absetzen

Letzte Änderung dieser Seite am 18-02-2014

Eigentümer von Immobilien, die dort ihren Wohnsitz (Haupt- oder Zweitwohnsitz) haben, können einer Steuerpflicht unterliegen. Eigentümer, die ihre eigene Immobilie bewohnen, müssen ein Einkommen, den sogenannten Nutzungswert, versteuern. Der Nutzungswert wird pauschal auf der Grundlage des Einheitswertes des Gebäudes berechnet. Der Einheitswert wird von der Steuerverwaltung, Abteilung Gebäudebewertung (Administration des contributions directes, Division évaluations immobilières) festgesetzt, dem Steuerpflichtigen beim Erwerb oder der Fertigstellung des Gebäudes mitgeteilt und im Grundsteuerbescheid angezeigt.

Bei der Hauptwohnung kann der Nutzungswert um die Schuldzinsen reduziert werden, die für ein Darlehen zur Finanzierung der Immobilie gezahlt wurden (im Rahmen bestimmter Höchstbeträge). Der Hauptwohnsitz eines Steuerpflichtigen und seiner Familie ist die Wohnung, die seinen gewöhnlichen Aufenthaltsort darstellt und die er vorwiegend nutzt (bei Gebietsansässigen handelt es sich zumeist um die Anschrift, unter der der Steuerpflichtige in seiner Gemeinde gemeldet ist).

Sind die Einkünfte aus der Hauptwohnung negativ (wenn die gezahlten Schuldzinsen den Nutzungswert übersteigen), können sie mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden (z.B. mit beruflichen Einkünften).

Bei der Zweitwohnung kann der Nutzungswert nicht um die Schuldzinsen, für die ein Darlehen zur Finanzierung der Immobilie gezahlt wurden, gemindert werden.

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Zielgruppe

Folgende Personen sind betroffen:

  • Gebietsansässige, die Eigentümer einer Hauptwohnung und/oder einer Zweitwohnung in Luxemburg oder im Ausland sind;
  • Nicht-Gebietsansässige, die Eigentümer einer Zweitwohnung in Luxemburg sind;
  • Nicht-Gebietsansässige, die über Wohneigentum im Ausland verfügen, das ihnen als Hauptwohnsitz und/oder Zweitwohnung dient, und die die steuerliche Behandlung wie gebietsansässige Steuerpflichtige im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung wählen.

In den genannten Fällen muss der Steuerpflichtige eine Einkommensteuererklärung einreichen (siehe hierzu: „Die Bedingungen zur Steuerpflicht Gebietsansässiger oder Nicht-Gebietsansässiger kennen“), um die gezahlten Schuldzinsen steuerlich geltend zu machen.

Im Falle einer eheähnlichen Gemeinschaft zweier Steuerpflichtiger werden der Einheitswert und die gezahlten Schuldzinsen anteilig der Besitzverhältnisse berechnet.

Vorgehensweise und Details

Fallbeispiel des gebietsansässigen Steuerpflichtigen

Ist ein gebietsansässiger Steuerpflichtiger Eigentümer einer Hauptwohnung und/oder einer Zweitwohnung, muss er im Allgemeinen den Nutzungswert dieser Immobilie in seiner Einkommensteuererklärung (Vordruck 100) angeben, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung in Luxemburg oder im Ausland liegt.

In der Regel muss der Einheitswert der Immobilie, der entsprechende Nutzungswert sowie eventuelle Hypothekenzinsen im Zusammenhang mit dieser Immobilie auf Seite 10 der Einkommensteuererklärung des Steuerpflichtigen unter L2 „Festsetzung des Nutzungswertes der vom Eigentümer selbst bewohnten oder von diesem an dritte Personen unentgeltlich überlassenen Wohnung“ eingetragen werden.

Allgemeine Auskünfte/Nutzungswert

Allgemeine Auskünfte zur Immobilie des Steuerpflichtigen sind in den Feldern 1033 bis 1046 einzutragen.

Der Einheitswert (von der Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) vorgegeben) muss in die Felder 1039 („Wohnung A”) oder 1041 („Wohnung B”) eingetragen werden. Falls dem Steuerpflichtigen der Einheitswert zum Zeitpunkt des Ausfüllens seiner Erklärung nicht bekannt ist, wird dieser von der Steuerverwaltung bestimmt, die ihn bei der Berechnung des Einkommens berücksichtigt.

Der Nutzungswert ist in den Feldern 1043 (1045) einzutragen.

Dieser Nutzungswert wird festgesetzt auf:

  • 4 % bei Einheitswerten bis 3.800 Euro;
  • 6 % bei Einheitswerten über 3.800 Euro.

Beispiel:

Berechnung des Nutzungswertes einer Eigentumswohnung mit einem angesetzten Einheitswert von 4.500 Euro:

4 % von 3.800 Euro = 152 Euro

6 % von 700 Euro = 42 Euro

Nutzungswert = 194 Euro

Bei Wohnungen im Ausland erfolgt die Festsetzung des Nutzungswertes durch eine Schätzung, die auf einem Vergleich mit einer Wohnung in ähnlicher Lage in Luxemburg beruht. Aus praktischen Gründen setzt die Steuerverwaltung den Nutzungswert einer Wohnung im Ausland generell mit 100 Euro (entsprechend einem Einheitswert von 2.500 Euro x 4 %) an. Wird die Immobilie im Laufe des Steuerjahres genutzt, wird der Nutzungswert anteilig für den Nutzungszeitraum berechnet.

Beispiel:

Berechnung des Nutzungswertes einer am 1. September bezogenen Eigentumswohnung mit einem angesetzten Einheitswert von

4.500 Euro:

Nutzungswert (194 Euro x 4/12) = 64,67 Euro

Schuldzinsen absetzen

Der Steuerpflichtige kann Schuldzinsen im Zusammenhang mit einem Darlehen zur Finanzierung seiner Hauptwohnung vom Nutzungswert abziehen.

Die Höhe des Schuldzinsabzugs kann jedoch die folgenden jährlichen Höchstbeträge nicht überschreiten:

  • 1.500 Euro im ersten Jahr der Nutzung und in den 5 Folgejahren;
  • 1.125 Euro in den 5 nachfolgenden Jahren;
  • 750 Euro in den darauffolgenden Jahren.

Diese jährlichen Obergrenzen erhöhen sich für den Ehe-/eingetragenen Lebenspartner (sofern diese die Zusammenveranlagung beantragt haben) sowie für jedes unterhaltspflichtige Kind noch einmal um denselben Betrag.

Beispiel:

Die Hauptwohnung wird seit drei Jahren von einem Ehepaar mit zwei Kindern bewohnt.

Der jährliche Höchstbetrag der abzugsfähigen Schuldzinsen beträgt 6.000 Euro (d.h. 1.500 Euro x 4).

Der Steuerpflichtige muss in Feld 1047 (1048) den Betrag der bis zur o.g. Obergrenze abzugsfähigen Schuldzinsen eintragen. Der Steuerpflichtige muss ferner in den Feldern 1051 bis 1070 Einzelheiten zu den Schulden in Zusammenhang mit der Immobilie angeben.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Höchstbetrag der Schuldzinsen nicht in Abhängigkeit vom Nutzungszeitraum aufgeteilt werden darf.

Hat der Steuerpflichtige vom Staat oder von seinem Arbeitgeber Zinssubventionen erhalten, kommt es dadurch zu einer entsprechenden Minderung der in der Erklärung zu berücksichtigenden Schuldzinsen.

Hypothekenzinsen im Zusammenhang mit einer Zweitwohnung sind nicht vom Nutzungswert abzugsfähig.

Die anderen Aufwendungen (Erhaltungs- und Reparaturkosten, Abschreibung, etc.) sind nicht absetzbar, ganz gleich ob es sich um den Erst- oder Zweitwohnsitz handelt.

Versicherungsbeiträge und -prämien in Verbindung mit der Immobilie sowie Einzahlungen in einen Bausparvertrag können gegebenenfalls als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden.

Das Nettoeinkommen versteuern

Der Differenzbetrag aus dem Nutzungswert und der Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen ist in Feld 1049 (1050) anzugeben und unter L1 in Spalte F „Nutzungswert der vom Eigentümer selbst bewohnten oder der von diesem an dritte Personen unentgeltlich überlassenen Wohnung” in die Felder 1021 und/oder 1022 der Einkommensteuererklärung zu übertragen, wenn die Immobilie in Luxemburg gelegen ist („zu versteuernde Einkünfte“) oder in die Felder 1023 und/oder 1024, wenn die Immobilie im Ausland liegt („steuerbefreite Einkünfte“).

Die Einkünfte aus der Hauptwohnung und/oder der Zweitwohnung werden den etwaigen anderen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (z.B. Einkünfte aus Mietwohnungen) hinzugerechnet, um die gesamten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln.

Der Gesamtbetrag dieser Einkünfte ist auf Seite 16 „Steuerpflichtiges Einkommen“ in die Felder 1625 und/oder 1626 der Erklärung einzutragen, wenn die Immobilien in Luxemburg gelegen sind („zu versteuernde Einkünfte“) oder in die Felder 1627 und/oder 1628, wenn die Immobilien im Ausland liegen („steuerbefreite Einkünfte“). Bei diesem Übertrag können die Einkünfte des Steuerpflichtigen aus den anderen Einkunftsarten hinzugerechnet werden (z.B. die Einkünfte aus nicht selbständiger Arbeit).

Nutzt der Steuerpflichtige nur einen Teil der Immobilie und vermietet den anderen Teil, muss er Vordruck 190 oder Vordruck 210 ausfüllen (siehe hierzu: „Mieteinkünfte versteuern“).

Die Mieteinkünfte werden anschließend in Feld L1 der Einkommensteuererklärung „Festsetzung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, Zeile A „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ übertragen.

Belege

Der Steuerpflichtige muss seiner Erklärung eine Bescheinigung beifügen, aus der die Höhe der gezahlten Schuldzinsen in Zusammenhang mit dem Hypothekendarlehen hervorgeht das während des Steuerjahres aufgenommen wurde.

Fallbeispiel eines nicht gebietsansässigen Steuerpflichtigen

Ein nicht gebietsansässiger Steuerpflichtiger, der in Luxemburg Wohneigentum besitzt, das seinen Hauptwohnsitz und/oder Zweitwohnsitz begründet, muss im Allgemeinen den Nutzungswert dieser Immobilie in seiner Einkommensteuererklärung (Vordruck 100) angeben.

Ist ein nicht gebietsansässiger Steuerpflichtiger Eigentümer einer Hauptwohnung und/oder einer Zweitwohnung im Ausland, muss er den Nutzungswert dieser Immobilie in seiner Einkommensteuererklärung angeben, wenn er die steuerliche Behandlung wie ein gebietsansässiger Steuerpflichtiger wählt.

In der Regel muss der Einheitswert der Immobilie, der entsprechende Nutzungswert sowie eventuelle Hypothekenzinsen im Zusammenhang mit dieser Immobilie auf Seite 10 der Einkommensteuererklärung des Steuerpflichtigen unter L2 „Festsetzung des Nutzungswertes der vom Eigentümer selbst bewohnten oder von diesem an dritte Personen unentgeltlich überlassenen Wohnung“ eingetragen werden.

Der Einheitswert einer Wohnung im Ausland ist auf 2.500 Euro festgesetzt, d. h. auf einen Nutzungswert von 100 Euro.

Allgemeine Auskünfte/Nutzungswert

Allgemeine Auskünfte zur Immobilie des Steuerpflichtigen sind in den Feldern 1033 bis 1046 einzutragen.

Der Einheitswert (von der Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) vorgegeben) muss in den Feldern 1039 („Wohnung A“) oder 1041 („Wohnung B“) eingetragen werden. Falls dem Steuerpflichtigen der Einheitswert zum Zeitpunkt des Ausfüllens seiner Einkommensteuererklärung nicht bekannt ist, wird dieser von der Steuerverwaltung bestimmt, die ihn bei der Berechnung des Nettoeinkommens berücksichtigt.

Der Nutzungswert ist in den Feldern 1043 (1045) einzutragen.

Dieser Nutzungswert wird festgesetzt auf:

  • 4 % bei Einheitswerten bis 3.800 Euro;
  • 6 % bei Einheitswerten über 3.800 Euro.

Beispiel:

Berechnung des Nutzungswertes einer Eigentumswohnung mit einem angesetzten Einheitswert von 2.500 Euro:

4 % von 2.500 Euro = 100 Euro

Nutzungswert = 100 Euro

Bei Wohnungen im Ausland erfolgt die Festsetzung des Nutzungswertes durch eine Schätzung, die auf einem Vergleich mit einer Wohnung in ähnlicher Lage in Luxemburg beruht. Aus praktischen Gründen setzt die Steuerverwaltung den Nutzungswert einer Wohnung im Ausland generell mit 100 Euro (entsprechend einem Einheitswert von 2.500 Euro x 4 %) an.

Tritt die Nutzung der Immobilie im Laufe des Steuerjahres ein, wird der Nutzungswert anteilig für den Nutzungszeitraum berechnet.

Beispiel:

Berechnung des Nutzungswertes einer am 1. September bezogenen Eigentumswohnung mit einem angesetzten Einheitswert von 2.500 Euro:

Nutzungswert (100 Euro x 4/12) = 33,33 Euro

Schuldzinsen absetzen

Der Steuerpflichtige kann Schuldzinsen im Zusammenhang mit einem Darlehen zur Finanzierung seiner Hauptwohnung vom Nutzungswert abziehen.

Die Höhe des Schuldzinsabzugs kann jedoch die folgenden jährlichen Höchstbeträge nicht überschreiten:

  • 1.500 Euro im ersten Jahr der Nutzung und in den 5 Folgejahren;
  • 1.125 Euro in den 5 nachfolgenden Jahren;
  • 750 Euro in den darauffolgenden Jahren.

Diese jährlichen Obergrenzen erhöhen sich für den Ehe-/eingetragenen Lebenspartner (sofern diese die Zusammenveranlagung beantragt haben) sowie für jedes unterhaltspflichtige Kind noch einmal um denselben Betrag.

Beispiel:

Die Hauptwohnung wird seit drei Jahren von einem Ehepaar mit zwei Kindern bewohnt.

Der jährliche Höchstbetrag der abzugsfähigen Schuldzinsen beträgt 6.000 Euro (d.h. 1.500 Euro x 4).

Der Steuerpflichtige muss in Feld 1047 (1048) den Betrag der bis zur o.g. Obergrenze abzugsfähigen Schuldzinsen eintragen. Der Steuerpflichtige muss ferner in den Feldern 1051 bis 1070 Einzelheiten zu den Schulden in Zusammenhang mit der Immobilie angeben.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Höchstbetrag der Schuldzinsen nicht in Abhängigkeit vom Nutzungszeitraum aufgeteilt werden darf.

Hat der Steuerpflichtige vom Staat oder von seinem Arbeitgeber Zinssubventionen erhalten, kommt es dadurch zu einer entsprechenden Minderung der in der Erklärung zu berücksichtigenden Schuldzinsen.

Hypothekenzinsen im Zusammenhang mit einer Zweitwohnung sind nicht vom Nutzungswert abzugsfähig.

Die anderen Aufwendungen (Erhaltungs- und Reparaturkosten, Abschreibung, etc.) sind nicht absetzbar, ganz gleich ob es sich um den Erst- oder Zweitwohnsitz handelt.

Versicherungsbeiträge und -prämien in Verbindung mit der Immobilie sowie Einzahlungen in einen Bausparvertrag können gegebenenfalls als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden.

Das Nettoeinkommen versteuern

Der Differenzbetrag aus dem Nutzungswert und der Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen ist in Feld 1049 (1050) anzugeben und unter L1 in Spalte F „Nutzungswert der vom Eigentümer selbst bewohnten oder der von diesem an dritte Personen unentgeltlich überlassenen Wohnung“ in die Felder 1021 und/oder 1022 der Einkommensteuererklärung zu übertragen, wenn die Immobilie in Luxemburg gelegen ist („zu versteuernde Einkünfte“) oder in die Felder 1023 und/oder 1024, wenn die Immobilie im Ausland liegt („steuerbefreite Einkünfte“).

Die Einkünfte aus der Hauptwohnung und/oder der Zweitwohnung werden den etwaigen anderen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (z.B. Einkünfte aus Mietwohnungen) hinzugerechnet, um die gesamten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln.

Der Gesamtbetrag dieser Einkünfte ist auf Seite 16 „Steuerpflichtiges Einkommen“ in die Felder 1625 und/oder 1626 der Erklärung einzutragen, wenn die Immobilien in Luxemburg gelegen sind („zu versteuernde Einkünfte“) oder in den Feldern 1627 und/oder 1628, wenn die Immobilien im Ausland liegen („steuerbefreite Einkünfte“). Bei diesem Übertrag können die Einkünfte des Steuerpflichtigen aus den anderen Einkunftsarten hinzugerechnet werden (z.B. die Einkünfte aus nicht selbständiger Arbeit).

Nutzt der Steuerpflichtige nur einen Teil der Immobilie und vermietet den anderen Teil, muss er Vordruck 190 oder Vordruck 210 ausfüllen (siehe hierzu: „Mieteinkünfte versteuern“).

Die Einkünfte werden anschließend in Feld L1 der Einkommensteuererklärung „Festsetzung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, Zeile A „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ übertragen.

Belege

Der Steuerpflichtige muss seiner Erklärung eine Bescheinigung beifügen, aus der die Höhe der gezahlten Schuldzinsen in Zusammenhang mit dem Hypothekendarlehen hervorgeht das während des Steuerjahres aufgenommen wurde.

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